不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて40.8兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2024年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT・グローバルファンド含む）の市場規模（運用資産額ベース）を40.8兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2024年6月末時点：38.6兆円）から約2.2兆円増加し、増加率は前回の＋10.1%から今回＋5.7%へと減速した。ただし、運用資産規模を拡大させた運用会社数は、規模を縮小した運用会社数を引き続き上回っており、運用資産規模の拡大は継続している。
  2024年下半期は、7月の日銀による利上げがややサプライズを持って受け止められるなど、資本市場が不安定となる場面がみられた。しかし、不動産市場において大きな変調は観測されておらず、不動産取引量およびキャップレートは堅調に推移している。国内投資家の姿勢に大きな変化がないことに加え、海外投資家はアジア圏を中心に日本の不動産への投資を積極化する姿勢がみられ、国内外の投資資金により不動産投資市場が下支えされている。ファンドのLTV上昇傾向は気がかりであるものの、デット資金調達環境にも今のところ大きな変化はない。また、投資姿勢に大きな変化はないものの、一部の投資家からはバリューアッド戦略を求める声もあり、今後の金利上昇・インフレ懸念を背景に投資の質的な変化は進んでいる様子である。今後の金利動向次第で投資方針の変更を検討する姿勢を示す運用会社が一定数にのぼることにも留意が必要である。　

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

エクイティ投資意欲は概ね堅調。日銀の金融政策転換および建築費高騰の影響は限定的だが、 今後の動向には注視が必要。

• 資金調達環境と不動産取引状況をまとめると、7月の日銀による利上げを経て、一部のエクイティ投資家に慎重姿勢がみられるものの、日本への投資を積極化させている海外投資家も目立ち、デット調達環境には特段変化がないとする回答が多い。現段階では金融政策の変更による影響は軽微であり、エクイティ・デット共に概ね良好な資金調達環境が継続している。不動産ファンド運用会社による不動産取引についても、近年の調査との比較では水準に大きな変化はない。
• 日銀の金融政策転換による金利先高観等による投資方針への変化に関する質問では、「変化があった」とする回答は17％にとどまり、「変化がなかったし、今後も当面ない」が46％で最多となった。また、投資方針の変化はなかったが「今後の金利水準によっては投資方針変更を検討する」とする回答が37％となり、「投資方針変更を検討する」目安の長期金利水準は「1.5％」が最多であった。本調査の実施期間の長期金利は1.2％前後で推移していたものの、2025年3月現在、長期金利は1.5％を超える水準となっており、投資家の投資方針の変化に留意すべきである。
• 建築費高騰による投資方針への変化に関する質問では、「変化があった」とする回答は26％となり、「変化がなかったし、今後も当面ない」は46％で最多となった。ただし、投資方針の変化はなかったが「今後の建築費高騰によっては投資方針変更を検討する」とする回答が28％となり、今後の建築費次第で変更を検討する姿勢を示す運用会社も一定数にのぼる。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

弊社は、一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授監修のもと、東京海上アセットマネジメント株式会社とPropTech plus株式会社との共同研究により開発した「日次不動産価格指数」を2024年8月から公表しています。
この度、2024年第4四半期のレポートを公表しました。

※詳細は下記ウェブサイトをご覧ください。
Daily PPI（日次不動産価格指数）
　⇒ https://www.smtri.jp/market/daily_ppi/index.html

三井住友トラスト基礎研究所は、2012年から「不動産投資に関する調査」を実施しています。
第13回目となる今回は、2024年11月～12月にかけて実施し、定例の質問項目に加えて、2022年以降の国内外の金利環境変化を踏まえた不動産投資方針の変更の有無を確認しました。アンケート調査票の送付を行い、42の年金基金、38の機関投資家等（銀行、保険会社（生損保）、共済組合、リース会社等）の皆様から回答をいただきその調査結果を分析しました。

※調査結果の詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。
不動産投資に関する投資家意向調査
　⇒ https://www.smtri.jp/market/pf_research/index.html

株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、海外不動産投資の規模感、海外不動産投資の目的や課題など実態を把握することを目的に「海外不動産投資に関する実態調査」を実施しました。

要約・概要

「海外不動産投資に関する実態調査」結果などをもとに2024年時点の日本からの海外不動産投資残高を22.5兆円と推計した。うち直接投資額は12.9兆円、不動産ファンドなどを通じた間接投資額は9.6兆円となった。また、同調査結果によると、海外で不動産ビジネスを実行できる人材の不足や、各国の政治や制度、為替の問題など、さまざまな課題を抱えているものの、各社は成長性や収益性を期待し、グローバルで分散投資を志向して海外不動産投資を積極化させていることがわかった。今後は米国や豪州などへの投資拡大意欲が強い。

※調査結果の詳細はレポートをご覧ください。
　⇒ https://www.smtri.jp/report_column/report/2025_01_20_6456.html

弊社は、一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授監修のもと、東京海上アセットマネジメント株式会社とPropTech plus株式会社との共同研究により開発した「日次不動産価格指数」を2024年8月から公表しています。
この度、2024年第3四半期のレポートを公表しました。

※詳細は下記ウェブサイトをご覧ください。
Daily PPI（日次不動産価格指数）
　⇒ https://www.smtri.jp/market/daily_ppi/index.html

不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて38.6兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2024年6月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT・グローバルファンド含む）の市場規模（運用資産額ベース）を38.6兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2023年12月末時点：35.0兆円）から約3.6兆円増加し、増加率は前回の＋4.8%から今回＋10.1%に回復した。運用資産規模を拡大させた運用会社数は、規模を縮小した運用会社数を上回り、運用資産規模の拡大がみられる。2024年上半期は、日本銀行のマイナス金利政策解除が間近に迫っているとの観測の下、不動産の供給サイドであるデベロッパー等の事業会社が売却・資金回収を急いだ可能性がある。一方で、前回調査で指摘した、欧米の不動産市場の不振を受けた海外投資家が国内不動産を売却する動きについて一服感が生じた可能性がある。一部慎重姿勢がみられるものの、エクイティ投資意欲は引き続き堅調である。ただし、日銀によるマイナス金利解除が示された4月以降は、今後の金利動向次第で投資方針の変更を検討する姿勢を示す運用会社も一定数にのぼることには留意が必要である。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

エクイティ投資意欲は堅調も金利上昇により一部慎重姿勢。日銀マイナス金利政策解除の影響は限定的だが、金利動向次第で投資方針の変更を検討する運用会社も一定数に

• 運用会社から見たエクイティ投資家の投資意欲は引き続き「変化はない」の回答が大半を占めており、堅調なエクイティ投資家の投資意欲が確認された。ただし、23年7月調査以降、「低くなってきている」の回答割合が「高くなっている」の回答割合を上回る状態が続いており、徐々に金利上昇局面に転じる中で一部に慎重姿勢が見られる。
• 投資家属性別の投資額をみると全ての属性で「横ばい」との回答が大半を占める状況に変化はないが、「国内事業法人」では「増加」の回答割合が増加、「海外年金基金」では「減少」の回答割合が減少するなど、投資姿勢は底堅く推移している。ただし、国内企業年金では「増加」の回答割合が減少している。また、国内大手銀行で「増加」の回答割合が減少したのに対して国内地方銀行では「増加」の回答割合が増加しており、国内銀行間で方向性が乖離する結果となった。金利上昇をはじめとする金融経済環境の変化を受けて、属性によって不動産投資市場の見通しに対する評価姿勢に差が生じている可能性がある。
• 日銀による2024年3月の金融政策決定会合で決定したマイナス金利政策の解除、イールドカーブコントロールの廃止等の政策変更を受け、投資方針に変化があったかという質問に対しては、「変化があった」とする回答は16％にとどまり、「変化がなかったし、今後も当面ない」が51％で最多となった。ただし、投資方針の変化はなかったが「今後10年国債金利が定常的に1.0%を超えるような状況になれば投資方針変更を検討する」とする回答が33％となり、今後の金利動向次第で変更を検討する姿勢を示す運用会社も一定数にのぼる。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

一橋大学大学院ソーシャル・データサイエンス研究科の清水千弘教授・監修のもと、株式会社三井住友トラスト基礎研究所と東京海上アセットマネジメント株式会社とProp Tech plus 株式会社との共同研究により開発した「日次不動産価格指数」の公表を開始しました。
四半期ごとにレポートを公表します。

※詳細は弊社ウェブサイトをご覧ください。
Daily PPI（日次不動産価格指数）
　⇒ https://www.smtri.jp/market/daily_ppi/index.html

日本のインフラファンドの投資市場規模は、2.3兆～2.8兆円と推計

• 当社は、2024年3月末時点の日本のインフラファンドの投資市場規模（資産額ベース）を2兆3,400億～2兆7,900億円と推計した。このうち、ファンドからの出資分は、7,700億～9,700億円で、残りは融資による資金調達と考えられる。前回調査（2023年3月末時点）の投資市場規模 （2兆1,500億～2兆6,300億円）から、約1,600億～1,900億円の増加となった。
• 調査は2018年から実施しており、今回が7回目。再生可能エネルギー発電施設（太陽光、風力、バイオマス、小規模水力、地熱）、火力発電所、空港、道路、通信施設等を調査対象としている。データセンターは、海外ではインフラに含めるケースもあるが、本調査では対象外とした。
• ファンドの投資対象資産のほとんどはFIT（固定価格買取制度）に基づく大型の太陽光発電施設（メガソーラー）である。昨年度は事業会社とファンドの間でのメガソーラーのセカンダリー取引が市場規模変動の大きな要因となったが、本年度は案件が減少している。その背景には、金融政策の転換にともなう借入金利の上昇や、出力制御のエリア拡大（中国、四国、東北エリア）等により、売り手と買い手の条件が一致しにくくなっている点が挙げられる。
• 昨年度に続き、メガソーラー以外の再生可能エネルギー発電施設への投資事例が増えている。更には、系統用蓄電池専業の投資ファンドや、エネルギー関連に留まらず社会インフラやデジタルインフラ等にも幅広い投資を行う総合型インフラファンドも組成されている。これら新たな投資対象をターゲットとしたファンドによる、インフラ投資のさらなる活発化が期待される。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

調査結果　要旨

調査結果の注目ポイント

＜今後のインフラ投資方針＞
年金基金は積極姿勢継続、機関投資家は積極姿勢と慎重姿勢に二極化
• 今後のインフラ投資方針については、年金基金と機関投資家との間で傾向が分かれた。 年金基金では「投資検討すべき投資対象の一つとして考えている」との回答が昨年から引き続き最多となった。さらには「今後、新たに投資を開始する予定である」との回答が過去最多となり、インフラへの積極姿勢が続いている。
  機関投資家では「投資を行っておらず、今後も投資する予定はない」との回答が昨年から引き続き最多である一方、「既に投資しており、今後、投資額を増やす予定である」との回答と拮抗しており、 インフラ投資に対して積極的な投資家と慎重な投資家に二極化している。

＜現在のインフラ運用資産の内訳＞
年金基金は海外インフラファンドに集中、機関投資家は国内インフラファンド等にも分散
• インフラ投資運用資産の内訳をみると、年金基金は「海外インフラを投資対象とした私募ファンド」と「海外インフラデット（メザニン含む）」への投資に集中しており、近年その傾向は強まっている。機関投資家では「国内インフラを対象とした私募ファンド」の回答が最多だが、「海外インフラを投資対象とした私募ファンド」および「海外インフラデット（メザニン含む）」の回答も拮抗しており、投資対象は分散している。

＜投資対象エリアの傾向＞
グローバル分散志向に注目
• 「現在のインフラ投資エリア」と「今後投資を増やしたい・開始したいインフラ投資エリア」を比較すると、いずれも「グローバル」が最多となった。年金基金の現在の投資エリアで最も多い「北米」は、今後投資を増やしたい・開始したいエリアでは「欧州（英国含む）」および「国内」と同数となっている。また、｢現在のインフラ投資エリア｣として多数の回答を得た「豪州・ニュージーランド」について、｢今後投資を増やしたい・開始したいインフラ投資エリア｣との回答は少数にとどまった。
  これらの回答結果から、特定エリアへの集中投資を見直し、国内を含むグローバルなエリア分散を志向する動きがみられる。

＜2022年半ば以降の金利上昇に伴うインフラ投資方針＞
金利上昇に伴うインフラ投資方針への影響は軽微
• 年金基金、機関投資家いずれも、「金利上昇に伴うインフラ投資方針変更の予定はない」との回答が全体の9割を超えた。

その他内容の詳細については、弊社ウェブサイトをご参照ください。
インフラ投資に関する調査 （インフラ投資市場UPDATES内）
https://www.smtri.jp/market/infra_ivst/

不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて35.0兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2023年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT・グローバルファンド含む）の市場規模（運用資産額ベース）を35.0兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2023年6月末時点：33.4兆円）から約1.6兆円増加したものの、増加率は前回の＋12.4%から今回＋4.8%へと減速が見られた。引き続き運用資産規模を拡大させた運用会社数は規模を縮小した運用会社数を上回っているが、運用資産規模の拡大幅は縮小している。欧米の不動産市場の不振を受けて海外投資家に国内不動産を売却する動きが見られたこと、国内投資家においても海外の金利上昇に伴う不動産以外の運用資産のパフォーマンス不振等で国内不動産ファンドに関して利益確定の動きが見られたこと等が、運用資産規模拡大の重荷になったものと推察される。また、足元で予想される日銀によるマイナス金利解除の影響を見極める姿勢もあり、今後の運用資産額の拡大ペースに与える影響については注視が必要である。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

エクイティ投資意欲は堅調もやや陰り。日銀YCC柔軟化の影響は限定的だが、今後の動向が注視される

• 運用会社から見たエクイティ投資家の投資意欲は「変化はない」との回答が大半を占めている。堅調な投資意欲が改めて確認されたものの、「低くなってきている」の回答割合が2020年7月調査以来の水準まで上昇しており、投資家の投資意欲が減退していると考える運用会社が増加している。投資家属性別の投資額をみると国内投資家で「減少」との回答の増加が目立ち、特に「国内系統金融機関」「国内地方銀行」における「減少」の回答割合の増加が大きい。一部の国内機関投資家は、国内不動産価格の高騰によるリターン低下を背景に、期待利回り確保のため海外不動産や別資産への投資に切り替えている可能性が考えられる。また、一部の投資家による利益確定の動きが運用会社や他の投資家のセンチメントに影響している可能性もある。
• 日銀が2023年10月の金融政策決定会合で決定したイールドカーブコントロールにおける長期金利の上限の目処を1%とする再柔軟化措置の影響については、投資方針に「変化があった」とする回答は7％にとどまった。変化の内容は「取得価格目線の低下」「LTV水準低下」「投資額縮小（減少）」との回答が上位を占めた。ただし、投資方針に「変化がなかった」とする93％うち36％が「今後ありうる」としており、今後の動向を注視する姿勢もうかがえる。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

三井住友トラスト基礎研究所は、2012年から「不動産投資に関する調査」を実施しています。
第12回目となる今回は、2023年11月～12月にかけて実施し、定例の質問項目に加えて、2022年以降の国内外の金利環境変化を踏まえた不動産投資方針の変更の有無を確認しました。アンケート調査票の送付を行い、46の年金基金、34の機関投資家等（銀行、保険会社（生損保）、共済組合、リース会社等）の皆様から回答をいただきその調査結果を分析しました。

※調査結果の詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。
不動産投資に関する投資家意向調査
　⇒ https://www.smtri.jp/market/pf_research/index.html

不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて33.4兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2023年6月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT・グローバルファンド含む）の市場規模（運用資産額ベース）を33.4兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2022年12月末時点：29.7兆円）から約3.7兆円（約12.4%）増加し、不動産私募ファンドの市場規模拡大ペースが加速している。運用資産規模を拡大させた運用会社数が規模を縮小した運用会社数を大きく上回り、円安進行を背景とした外資系運用会社だけでなく、国内運用会社でも大幅に資産規模を拡大させた運用会社が多くみられた。特に、私募REITは、運用資産額の増加率が前回の＋2.8％から今回＋11.5％へ加速しており、国内投資家の旺盛な投資意欲を背景に、銘柄数・資産規模ともに順調に拡大している。また、海外投資家資金については、円安進行に加え、①コロナ禍からの経済回復が進み成長率が高まる日本国内の状況および②金利上昇が続く欧米と比べ安定して厚いイールドギャップを維持していることを背景に引き続き流入しており、国内投資家資金とともに不動産私募ファンド市場を更に拡大させていることが確認された。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

投資家の意欲は総じて堅調。海外金融市場の変調による投資方針の変化は過半が「影響なし」

• 運用会社から見たエクイティ投資家の投資意欲は「変化はない」との回答が大半を占めており、堅調な投資意欲が改めて確認された。ただし「低くなってきている」が「高くなってきている」の回答数を上回り、投資家の投資意欲が減退していると考える運用会社がわずかに増加している。海外投資家については、全ての属性で「減少」との回答が見られたが、その中で、海外富裕層は「増加」の回答割合が3割弱となり、「減少」を大きく上回った。慎重姿勢をとる海外投資家がやや増加する一方で、日本の不動産投資に積極姿勢を続け、投資額を増加させている海外投資家も引き続きみられる。
• 海外で金融引き締めにより金利が大幅に上昇し、米地銀などで信用不安が発生していることの影響について、投資方針の「変化があった」とする回答は14％にとどまった。ただし、投資方針の変化はなかったが「今後ありうる」とする回答が42％を占めており、今後の動向を注視する姿勢がうかがえる。「変化があった」とする回答のうち、変化の内容について回答数が最多となったのは「投資額の縮小」「取得価格目線の低下」であった。

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日本のインフラファンドの投資市場規模は、2.1兆～2.6兆円と推計

• 当社は、2023年3月末時点の日本のインフラファンドの投資市場規模（資産額ベース）を2兆1,000億～2兆6,000億円と推計した。このうち、ファンドからの出資分は、7,100億～8,900億円で、残りは融資による資金調達と考えられる。前回調査（2022年3月末時点）の投資市場規模（1兆9,000億～2兆5,000億円）から、約1,000億～2,000億円の増加となった。
• 調査は2018年から実施しており、今回が6回目となる。再生可能エネルギー発電施設（太陽光、風力、バイオマス、小規模水力、地熱）、火力発電所、空港、道路、通信施設などを調査対象としている。データセンターは、海外ではインフラに含めるケースもあるが、本調査では対象外としている。
• ファンドに組み込まれた資産のほとんどは再生可能エネルギー発電施設であり、中でもFIT（固定価格買取制度）に基づく大型の太陽光発電施設（メガソーラー）が大部分を占めている。固定価格買取制度の段階的縮小にともない、メガソーラーの新規開発案件は減少している。その一方で、事業会社とファンドの間でのメガソーラーのセカンダリー取引が、インフラファンドの投資市場規模変動の大きな要因となっている。
• 一方、風力発電施設をはじめとして、メガソーラー以外の再生可能エネルギー発電施設への投資事例が増えている。再生可能エネルギー発電施設以外では、コンセッション事業などへの投資を予定するファンドの組成事例も出てきている。こうした動きが、インフラファンド投資市場拡大の契機となる可能性がある。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

調査結果　要旨

• 投資実行している具体的なオルタナティブ投資対象
  年金基金では不動産の割合が最多（26%）で、ヘッジファンド（23%）、インフラ(16%)が続く。
  機関投資家では不動産が最多（34%）で、プライベート・エクイティ（26%）、インフラ（19%）が続く。
• 2022年半ば以降の日本を除く各国での金利上昇に伴うインフラ投資方針
  国内インフラについて、「変更する予定はない」が大多数（年金基金93%、機関投資家100%）となった。グローバルインフラについて、約2割の回答者(年金基金21%、機関投資家20%)が｢変更する予定がある｣としており、その多くは ｢インフラ投資全体を拡大｣する方針（年金基金6回答、機関投資家2回答）であった。

※ グラフ中の「n=○○」について、nはサンプル数であり、回答年金基金数および機関投資家数または回答件数を表します。
※ 各項目の回答割合は小数点第一位を四捨五入しております。端数処理の関係上、全回答の合計値が100％とならない場合があります。

その他内容の詳細については、弊社ウェブサイトをご参照ください。
インフラ投資に関する調査 （インフラ投資市場UPDATES内）
https://www.smtri.jp/market/infra_ivst/

不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて29.7兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2022年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を29.7兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。SMTRIの前回調査の運用資産額（2022年6月末時点：26.5兆円）から約3.3兆円（約12.4%）増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模拡大ペースが加速している。増加の内訳をみると、グローバルファンドにおける国内不動産運用額の増加率が国内ファンドの増加率を上回る結果となった。アフターコロナを見据えた日本経済の正常化期待および金利上昇が続く欧米と比べ安定して高いイールドギャップを維持していることを背景に、グローバルファンドによる国内不動産への投資が従前に増して進んだものと推察される。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

投資家の意欲は総じて堅調も海外勢にやや陰り。金融政策修正に伴う投資方針の変化は過半が「影響なし」

• エクイティ投資家の投資意欲は「変化はない」との回答が大半を占めており、堅調な投資意欲が改めて確認された。一方で「高くなってきている」との回答が前回調査と比べて大きく減少すると同時に、前回調査では回答のなかった「低くなってきている」との回答がみられた。特に投資家属性別の投資額において、海外機関投資家の「減少」の回答割合が17%となり、前回調査の3%から大きく増加した。また、各エリアの海外投資家の投資額について、中東を除く全てのエリアで「減少」「やや減少」の回答割合が増加した。自国内における伝統的資産の価格下落を受け、アセットアロケーション上、日本の不動産のウェートが高くなり過ぎ、追加投資しづらくなっている可能性がある。
• 日銀の金融政策修正（2022年12月20日の金融政策決定会合における、長期金利の許容幅の±0.5%程度への変更）による投資方針の変化については、「変化がなかった」との回答が54%と過半を占めた。なお、「変化があった」との回答のうち、変化の内容について回答数が多かったものは「取得価格目線の低下」「LTV水準の低下」「投資額の縮小」であり、マイナスの影響の強さがうかがえる。一方で「投資期間の長期化」「投資エリアを地方に拡大」といった回答も目立っているが、今後のさらなる政策修正に伴う市場の動向を注視する必要がある。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

三井住友トラスト基礎研究所は、2012年から「不動産投資に関する調査」を実施しています。
今回は第11回目となり、2022年11月～12月にかけて実施しました。今回は、定例の質問項目に加えて、各国での金利上昇に伴う不動産投資方針の変化について確認しました。アンケート調査票の送付を行い、55の年金基金、37の機関投資家等（銀行、保険会社（生損保）、共済組合、リース会社等）の皆様から回答をいただきその調査結果を分析しました。

※調査結果の詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。
不動産投資に関する投資家意向調査
　⇒ https://www.smtri.jp/market/pf_research/index.html

不動産私募ファンドの市場規模は、私募REIT・グローバルファンドを含めて26.5兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、2022年6月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を26.5兆円と推計した。この数値は、ARESが把握している国内私募REITおよびSMTRIが把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。SMTRIの前回調査の運用資産額（2021年12月末時点：24.1兆円）から約2.4兆円（約10.0%）増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模拡大ペースが加速している。運用資産規模を拡大させた運用会社数が規模を縮小した運用会社数を大きく上回り、円安進行を背景とした外資系運用会社だけでなく、国内運用会社でも大幅に資産規模を拡大させた運用会社が多くみられた。私募REIT市場も銘柄数・資産規模ともに順調に拡大している。超低金利の継続と歴史的な円安を背景に、海外投資家資金は私募ファンド市場により一層流入しており、国内投資家資金とともに不動産私募ファンド市場を更に拡大させていることが確認された。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして定義

運用会社の物件タイプごとの投資戦略に変化の兆し。物件取得環境が厳しい中で売却活動は引き続き低調

• 2022年上半期も「住宅」と「物流」への投資額を増やす傾向が継続した。「オフィス」、「商業」、「ホテル」では引き続き投資額を「減少」または「やや減少」させたとする回答が一定程度見られるが、前回調査との比較では、海外投資家の「オフィス」を除き、「減少」または「やや減少」させたとする回答割合は低下した。「ホテル」については「やや増加」の回答割合が「減少」と「やや減少」の回答割合を上回った。今後注力していきたい物件タイプについても、「物流」の回答割合が減少した一方、「オフィス」、「住宅」、「ホテル」は増加している。新型コロナウイルス感染症拡大以降、多くの運用会社が「住宅」と「物流」への投資額を増加させてきたが、足下では「物流」投資拡大に一服感もあり、With・Afterコロナ時代を見据え、運用会社の物件タイプごとの投資戦略に変化の兆しが見られる。
• 2022年上半期に物件取得を行ったとする回答割合は58％となり、過去調査と比較するとやや低い水準となったが、過半の運用会社が物件を取得している。同時期に物件売却を行ったとする回答割合は40％となり、2016年以降物件売却を行ったとする回答割合が過半を下回るケースが多い。不動産価格の高騰および取得競争の激化が継続する中で、物件売却活動は低調であり、多くの運用会社がポートフォリオの維持・拡大に努めていることがうかがえる。

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日本のインフラファンドの投資市場規模は、1.9兆～2.5兆円と推計

• 当社は、2022年3月末時点の日本のインフラファンドの投資市場規模（資産額ベース）を1兆9,000億～2兆5,000億円と推計した。このうち、ファンドからの出資分は、6,500億～8,500億円で、残りは融資による資金調達と考えられる。
• 調査は2018年から実施しており、今回が5回目となる。再生可能エネルギー発電施設（太陽光、風力、バイオマス、小規模水力、地熱）、火力発電所、空港、道路、通信施設などを調査対象としている。データセンターは、海外ではインフラに含めるケースもあるが、本調査では対象外としている。
• 前回調査（2021年3月末時点）の運用資産額（1兆8,000億～2兆3,000億円）から、約1,000億～2,000億円の増加となった。ファンドに組み込まれた資産のほとんどは再生可能エネルギー発電施設であり、中でもFIT（固定価格買取制度）に基づく太陽光発電施設が80％以上を占めている。そのうち、特に完工済みの大規模太陽光発電施設（メガソーラー）への投資は競争が激化しており、資産積み上げのペースは鈍化している。
• 一方、非FITの再生可能エネルギー発電施設や洋上風力発電、コンセッション事業などに投資するファンドを組成する動きも出てきている。日本のインフラファンド市場の持続的成長には、これら投資対象の多様化が必須となるだろう。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて24.1兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、当社は、2021年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を24.1兆円と推計した。この数値は、当社が把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2021年6月末時点：23.4兆円）から約0.7兆円（約2.9%）増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模拡大が確認された。資産額の積み上げは国内ファンドが中心である。グローバルファンドの資産額は僅かに減少したが、これは市場トレンドではなく一部ファンドの個別事情によるものと思われる。なお、2021年12月末時点の推計値であり、新型コロナウイルス感染症の再拡大やウクライナ情勢の影響は反映されていない。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして当社が定義

苦戦していた「ホテル」「商業」への投資に回復の兆し。一方、物件取得が難しい中、売却に消極的な動き

• 「住宅」と「物流」を増やし、「商業」と「ホテル」を絞る傾向は継続している。ただし、「商業」と「ホテル」への投資額を「減少」または「やや減少」させるとの回答割合は前回調査から大きく低下し、投資引き上げの動きには歯止めがかかっているとみられる。特に海外投資家の投資マインドは堅調である。
• 2021年下半期に物件売却を行ったとする回答割合は19.4％にとどまった。前回調査の51.3％から大幅に低下し、調査開始以降最も低い水準となっている。物件取得競争が依然として厳しい中、計画通りに物件を取得できるか否かは不透明であるため、物件の入替は行わず、ポートフォリオの拡大に努めた運用会社が多かったものと推察される。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

調査結果　要旨

• 新型コロナウイルス感染症拡大前と比較した不動産投資方針の変化の有無については、変化がなかったとする回答が過半を占めた。年金基金では15％、機関投資家では31％が「変化があった」と回答し、その具体的な内容は、「物件タイプを縮小する」との回答が最も多かったが、「不動産投資を拡大する」との回答も次いで多く、また、「物件タイプを拡大する」「エリアを地方へ拡大する」などのポジティブな変化も見られた。
• 「変化があった」の回答に着目してみると、インフラ投資に比べて不動産投資の方が、いずれの投資家属性でも「変化があった」の回答割合が大きくなっている。

その他内容の詳細については添付のレポートをご参照ください。

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて23.4兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、当社は、2021年6月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を23.4兆円と推計した。この数値は、当社が把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査の運用資産額（2020年12月末時点：22.5兆円）から約0.9兆円（約4.0%）増加し、前回調査に続き過去最高額を更新した。市場規模の増加ペースは1.4兆円増加した前回調査と比較して若干減速したものの、新型コロナウイルス感染症拡大の環境下においても引き続き国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大が継続している。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして当社が定義

投資家の投資意欲が改善、「物件取得を行った」とする回答割合は過去最大に

• 今回のアンケート結果で注目すべきは、投資家の投資意欲について、「低くなってきている」の回答割合が、2020年7月調査の33％、2021年1月調査の12％から大幅に減少し、今回調査では2％となったことである。新型コロナウイルス感染症の拡大により、一部エクイティ投資家の投資意欲は一旦低下したが、コロナ禍が継続する中でもワクチン接種率の拡大やEU・米国での景気回復傾向等を背景とした投資意欲の回復がうかがえる。
• 2021年上半期（1～6月）に物件取得を行ったとする回答割合は72.5％と、過去調査の中でも最大となった。また、同時期に物件売却を行ったとする回答割合も過半を占め、コロナ禍においても積極的に資産の入替を行っている運用会社が多い。

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日本のインフラファンド市場規模は1.8兆～2.3兆円

三井住友トラスト基礎研究所は、日本のインフラファンド投資市場規模を調査し、2021年3月末時点の資産額ベースで1兆8,000億～2兆3,000億円と推計した。このうちファンドからの出資分は6,000億～8,000億円で、残りは融資などによる資金調達と考えられる。このうち上場インフラファンドは7銘柄で約2,800億円（資産額ベース）、上場インフラファンド以外で国内インフラ投資残高が確認できた運用会社は30社を超えた。

調査は2018年から実施しており、今回が4回目。国内のインフラに投資するファンドの公表情報を収集、必要に応じて運用会社へのヒアリングも行って市場規模を集計した。調査で対象とするインフラは、再生可能エネルギー発電施設（太陽光、風力、バイオマス、小規模水力、地熱）、火力発電所、空港、道路、通信施設など。データセンターは海外ではインフラに含めるケースもあるが、本調査では対象外としている。

1年間で約5,000億円の大幅増加

市場規模は、資産額ベースで1年前に比べて約5,000億円の大幅増となった。このうち上場インフラファンドの増加分は約1,100億円。上場インフラファンド以外でも、大手運用会社の既存ファンドによる投資が太陽光発電施設を中心に順調に進捗し、全体の残高が大きく増加した。資産総額では、スパークス・グループや大和証券グループ系のIDIインフラストラクチャーズなどが大きい。

ファンドに組み込まれた資産のほとんどは、再生可能エネルギー発電施設であり、中でも、太陽光発電施設が8割以上を占めるとみられる。風力や火力などの発電施設を投資対象にするファンドもあるが、投資対象は依然として「太陽光偏重」が続いている。上場インフラファンドでも資産の多様化を検討する動きは出てきているものの、今のところ投資対象の全てが太陽光発電施設である。

カーボンニュートラル宣言により再生可能エネルギーへの投資が拡大

2020年度上半期は、新型コロナウイルス感染拡大の影響で、新規のファンドレイズや資産取得は低調に推移した。しかし下半期は、10月の菅義偉首相によるカーボンニュートラル宣言や2021年1月の米国バイデン政権の誕生により、再生可能エネルギーやESG（環境・社会・ガバナンス）投資への注目度が世界的に高まり、再生可能エネルギー発電施設などへの投資が大きく拡大した。

上場インフラファンドでは、2020年12月から2021年3月の4ヶ月間での資産取得が、2020年度の年間合計の9割近くを占めた。また、私募ファンドでも、1月にグリーンパワーインベストメントが再生可能エネルギー発電施設を投資対象とする530億円のファンドを立ち上げたほか、Equis DevelopmentやKKRなどの海外勢が、日本を含むアジア地域を投資対象とする1,000億円超の大型ファンドをそれぞれ下半期にクローズしている。

投資対象の多様化で一層の市場拡大の可能性

足元では国内投資家に加えて海外投資家の間でも、再生可能エネルギー発電施設を中心に日本のインフラ投資への関心が高まってきている。ただ、市場の更なる拡大には、その投資対象をより多様化させる必要がある。再生可能エネルギー発電施設でも、太陽光はFIT（固定価格買取制度）の見直しや開発適地の減少により中長期的には成長が鈍化する懸念がある。そのため、洋上風力や水力、地熱、バイオマスなどへの多様化が期待される。

再生可能エネルギー発電施設以外のインフラでは、これまでコンセッションを活用した民営化の進む空港分野に期待が集まっていたが、コロナショックからの回復が見通せず、投資意欲はやや低下している。半面、国や自治体が収入を担保する社会インフラへの関心は高まりつつある。実装に向けて注目されるスマートシティについても、海外では既に専門ファンドが運営されるなど、今後は投資対象としての注目が集まる可能性がある。

上場インフラファンドの多くは、投資資産を当面1,000億円規模に拡大することを目指している。各スポンサーが保有する再生可能エネルギー発電施設（開発中を含む）の合計は1,500MW超あり、将来的に合計5,000億円程度の資産の積み増しが可能な水準である。ここに私募ファンドの増加分を加えると、今後数年で再生可能エネルギー発電施設だけで1兆円近い資産の積み増しが期待できる。市場の一層の活性化に向けては、再生可能エネルギーへの注目度が高いうちに投資対象の多様化を進めることが、日本のインフラファンド市場の持続的成長の鍵になるだろう。

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて22.5兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、当社は、2020年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を22.5兆円と推計した。この数値は、当社が把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査（2020年6月末時点）の運用資産額（21.1兆円）から約1.4兆円（約6.5%）増加し、前回調査に続き過去最高額を更新した。市場規模の増加ペースは0.9兆円増加した前回調査と比較してやや加速しており、新型コロナウイルス感染症拡大の環境下においても国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大が継続している。（＊）

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして当社が定義

投資家の投資意欲が半年前から改善、今後組成予定ファンドにも変化が

• 今回のアンケート結果で注目すべきは、投資家の投資意欲について「変化はない」が依然過半を占めるものの、投資家の投資意欲が「低くなってきている」との回答が減少し、「高くなってきている」が増加している点である。このことから、新型コロナウイルス感染症拡大の影響により一旦は低下しつつあった投資家の投資マインドが持ち直していることが伺え、特に海外の機関投資家を中心に投資意欲が高くなっている。
• また、今後1年以内に組成予定のファンドのLTV水準は、前回59.4％と新型コロナウイルス感染症拡大から派生するファイナンスリスクに備えて大きく低下したが、今回は66.5％へと再び上昇した。本項目は回答件数が限定的であることに留意が必要であるが、レンダーの融資態度の厳格化および不動産価格の下落に対する警戒感がやや緩和した可能性が考えられる。ただし、今後1年以内に組成予定のファンドの運用期間は前回調査に引き続き短期化しており、出口戦略におけるフレキシブルな対応が可能な方向へとシフトしている可能性がある。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

調査結果　要旨

• 今回調査では、不動産投資とインフラ投資について、それぞれ新型コロナウイルス感染症拡大により投資方針が変化したかを、各投資家層に質問した。感染症拡大前と比較して「変化があった」と回答した割合は、不動産投資において年金基金で26％、機関投資家で38％、インフラ投資において年金基金で13％、機関投資家で20％であり、一方の「変化がなかった」とする回答が、いずれの投資対象、投資家属性でも過半を占めた。
• 「変化があった」の回答に着目してみると、インフラ投資に比べて不動産投資の方が、いずれの投資家属性でも「変化があった」の回答割合が大きくなっている。
• また、「変化があった」場合の変化の内容は、不動産投資に関しては物件タイプや投資自体を縮小方向とする回答が多く、インフラ投資に関しても投資自体を縮小するとの回答が多かった。その一方で、コロナ禍においても投資を拡大する方向に動いた投資家も少数ではあるが存在することが分かった。

その他内容の詳細については添付のレポートをご参照ください。

三井住友トラスト基礎研究所は、東証インフラファンド市場の全銘柄の公表データをもとに、市場動向やポートフォリオの状況をまとめたレポートを作成、公開した。
2020年12月末を基準日とし、上場する7銘柄の情報を一覧化したほか、独自に算出したSMTRIインフラファンドIndexの過去2年間の推移や市場全体のポートフォリオの状況、投資口の保有比率などをまとめた。

本レポートは、四半期毎にデータを集計し、今後も公表していく予定である。

※上場インフラファンドレポートの詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。
◆ インフラ投資市場UPDATES
　⇒ https://www.smtri.jp/market/infra_ivst.html

三井住友トラスト基礎研究所は、日本国内で稼働中・検討中のコンセッション事業に関する公開情報を調査し、各事業の状況を項目別に整理したデータベースを作成、公開した。
2021年1月20日現在で、合計74件のコンセッション事業を対象として、管理者・運営権期間・運営権対価・運営会社・出資者・事業者選定プロセス等の主要情報を一覧化している。
対象案件のうち、稼働中のコンセッション事業は合計23件（うち空港9件、上水道・下水道・工業用水道2件、公営水力発電1件、公営ガス1件、道路1件、文教施設3件、MICE施設2件、その他4件）が確認された。
データベースは、今後も随時更新していく予定である。

※国内コンセッション事業データベースの詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。
◆ インフラ投資市場UPDATES
　⇒ https://www.smtri.jp/market/infra_ivst.html

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて21.1兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、当社は、2020年6月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を21.1兆円と推計した。この数値は、当社が把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査（2019年12月末時点）の運用資産額（20.2兆円）から約0.9兆円（約4.7%）増加し、前回調査に続き過去最高額を更新した。増加ペースは0.9兆円増加した前回調査とほぼ同水準を維持しており、新型コロナウイルス感染症拡大の環境下においても国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大が継続している。ただしコロナ禍の影響が比較的軽微であった2020年1月から2020年3月の資産規模拡大の寄与が大きかったものと推察される。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして当社が定義

投資家の投資意欲がホテル・商業施設を中心に減退。今後組成予定ファンドにも変化が

• 今回のアンケート結果で注目すべきは、投資家の投資意欲について「変化はない」が依然過半を占めるものの、新型コロナウイルス感染症拡大の影響から投資家の投資意欲が「低くなってきている」との回答が大幅に増加している点である。プロパティ別に見ると国内・海外投資家ともにホテル、商業施設に対する投資意欲減退が特に顕著となっている。また、今後1年以内に組成予定のファンドとして、「オフィス」・「住宅」選好、「東京23区」・「首都圏」割合の増加、低LTV化の傾向が見られ、レンダーの融資態度の厳格化や不動産価格下落に備える運用会社が増加しているものと考えられる。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

日本のインフラファンド市場規模は1.3兆～1.8兆円

三井住友トラスト基礎研究所は、日本のインフラファンド投資市場規模を調査し、2020年3月末時点の資産額ベースで1兆3,000億～1兆8,000億円と推計した。このうちファンドからの出資分は4,000億～6,000億円で、残りは融資などによる資金調達と考えられる。このうち上場インフラファンドは7銘柄で約1,800億円（資産額ベース）、上場インフラファンド以外で国内インフラ投資の残高が確認できた運用会社は25社以上になった。

調査は2018年から実施しており、今回が3回目（過去2回は、インフラビジネスJAPANとの共同調査）。国内のインフラに投資するファンドの情報を収集し、運用会社へのヒアリングや公表資料に基づく推計といった手段で市場規模を集計した。調査で対象とするインフラは、再生可能エネルギー発電施設（太陽光、風力、バイオマス、小規模水力、地熱）、火力発電所、空港、道路、通信施設など。データセンターは海外ではインフラに含めるケースもあるが、今回の調査では対象外とした。

1年間で約1,000億円の増加

ファンドに組み込まれた資産のほとんどは、再生可能エネルギー発電施設であった。中でも、太陽光発電施設が80％以上を占めるとみられる。風力や火力などの発電施設を投資対象にするファンドもあるが、日本のインフラファンドの投資対象は、依然として「太陽光偏重」が続いている。上場インフラファンドは今のところ全ての資産が太陽光発電施設である。

市場規模は、資産額ベースで1年前に比べて約1,000億円の増加となった。このうち上場インフラファンドの増加分は約380億円。ジャパン・インフラファンド投資法人が2020年2月に上場したことが寄与した。上場インフラファンド以外では、東京都のESGファンドを運用するスパークス・グループや、火力発電所を組み入れたファンドを運用するIDIインフラストラクチャーズなどの資産残高が大きい。総合型インフラファンドの丸の内インフラストラクチャーも投資を増やしており、太陽光以外の再生可能エネルギー発電施設や空港などへの投資を実行した。

コロナショックの中、強靱性を見せたインフラ投資

今後、注目すべきは新型コロナウイルス感染拡大の影響で戦略の練り直しを迫られる事業法人や投資家の動きだろう。

事業法人や外資系投資家の中には、太陽光発電施設を売却する動きが出てきている。一方で、大手の電力会社やガス会社といったエネルギー関連企業は、積極的に再生可能エネルギー発電施設を取得している。入札では、こうした企業にファンドが勝てない場面が続出している。また、上場インフラファンドの中には、投資口価格の低迷により、資産取得を延期する動きも起きている。国内のファンドを含めた機関投資家の投資意欲は減退していないが、他のプレイヤーの動き次第では、短期的にファンド市場における資産の積み上がりに一定の影響を与えるだろう。

一方、機関投資家の間では、インフラ投資が景気や市場の変動を受けにくい資産であることが再認識された。弊社が独自に算出した上場インフラファンド指数は、昨年末から本年3月末までの下落率が-11.3％と東証株価指数（TOPIX）-17.5％や東証REIT指数-24.9％より低く、ボラティリティは年率26.1％とTOPIX32.3％や東証REIT指数73.2％より低かった。インフラ投資は、不動産やプライベートエクイティなどを含むオルタナティブ資産の中でも、中長期的にそのアロケーション（配分）が引き上げられる可能性が出てきたといえる。

資産の多様化で市場拡大の可能性

国内投資家を中心に、日本のインフラに対する投資意欲はますます強くなることが予想されるが、投資対象となる資産の発掘は課題である。太陽光発電施設は、FIT（固定価格買取制度）の見直しや開発適地の減少により大幅な伸びが期待できないため、太陽光以外の再生可能エネルギー発電施設や公共インフラなどへの資産の多様化が必要となる。

ただ、空港やクルーズ船旅客ターミナルなどの施設はコロナショックで大打撃を受けており、投資家はこれらの資産への投資に慎重になっている。半面、国や自治体が収入を担保する社会インフラへの注目度は高まりつつある。

上場インフラファンドでは、多くの銘柄が、中長期的に投資資産を1,000億円規模に拡大することを目指している。現状ではまだ組み込まれていないが、各スポンサーが保有する再生可能エネルギー発電施設（開発中を含む）の合計は約1,700MWあり、将来的に3,000億～5,000億円程度の資産の積み増しは可能な水準といえる。これに私募ファンドを加えると、5,000億～1兆円の資産の積み増しも期待できる。また国内では、多数の洋上風力発電事業が準備段階にあり、資産の多様化や政策の後押し次第では、インフラファンド市場規模がさらに拡大する可能性もある。

　弊社では本日より当面の間、全面的に在宅勤務にて業務を行うことといたしました。大変ご不便をおかけ致しますが、弊社へ御用の方は本ホームページの「お問い合わせフォーム」よりご用件をご連絡頂けますようお願い申し上げます。

－J-REIT投資口価格を活用した日次不動産価格指数－

　株式会社三井住友トラスト基礎研究所（取締役社長 金子伸雄）と、国立大学法人東京大学、東京海上アセットマネジメント株式会社（代表取締役社長　後藤俊夫）、Prop Tech plus 株式会社（代表取締役社長　門田将之）は、東京大学　空間情報科学研究センター　不動産情報科学研究部門（清水千弘特任教授）の監修のもと、J-REITの投資口価格を活用した新しい日次の不動産価格指数「Daily Property Price Index(日次不動産価格指数、略称Daily PPI)」を開発しました。

　この新しい不動産価格指数／Daily PPIにより、投資対象となり得る不動産の価格動向をリアルタイムで把握することが可能となります。そこで、投資家やレンダーをはじめとした不動産および金融マーケットの関係者の方々に、Daily PPIを広くご活用いただくべく提供サービスを開始致しますことをご案内申し上げます。

■Daily PPIがもたらす影響について
　Daily PPIは、今まで日次で把握することが難しかった東京のオフィスビルなどの不動産価格動向をタイムリーに知ることができるようになります。また、株式や債券といった伝統的資産と同じ日次系列で比較可能となることは、オルタナティブ資産（不動産）を含めた統合的なリスク管理やアセットアロケーション戦略を構築していく一助にもなると考えております。

■Daily PPIの算出方法
　Daily PPIは、J-REITの投資口価格を活用し、時価総額を各物件価格に配賦して算出しています。J-REITのプレスリリースも活用して、決算情報のみならず各投資法人の財務状況も加味しています。物件ごとに配賦した価格について、ヘドニックアプローチという統計的手法を用いてモデル式を構築して標準物件の理論価格を算定の上、指数化しています。

■Daily PPIの提供サービス対象について
　Daily PPIは、用途×エリアを以下に示す10のセグメントに区分し、それぞれの指数を算出しております。ただし、データ開始時点は必ずしも同一ではありません。

※主要5区　　 ：千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区
　東京　　　　：東京23区
　地方7大都市 ：札幌市,横浜市,大阪市,仙台市,さいたま市,名古屋市,福岡市
　1都3県　　　：東京都,神奈川県,埼玉県,千葉県

■Daily PPIの提供サービス方法について
　Daily PPIのデータについては、利用契約締結の上、ご利用が可能です。下記URLよりDaily PPI公式サイトにアクセスいただき、詳細をご確認ください（データ提供の窓口はProp Tech Plus株式会社が担当します）。日次で算出するDaily PPIを4月分より毎月中旬にExcelファイルで提供致します。

Daily PPI公式サイト「　https://daily-ppi.japan-reit.com　」

■本件へのお問い合わせについて
　本件についてのお問い合わせは、「三井住友トラスト基礎研究所　投資調査第1部　菅田（すがた）」まで、メールにてご連絡くださいますよう、お願い申し上げます。なお、お問い合わせメールへの返信には、一定程度の時間を要します点、ご了承願います。
・Email：sugata@smtri.jp

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて20.2兆円と推計

• 上記アンケート結果およびヒアリング・公表情報をもとに、当社は、2019年12月末時点の不動産私募ファンド（私募REIT含む）の市場規模（運用資産額ベース）を20.2兆円と推計した。この数値は、当社が把握しているグローバルファンド（※）の国内不動産運用資産額を含めている。前回調査（2019年6月末時点）の運用資産額（19.2兆円）から約0.9兆円（4.8％）増加し、20兆円を超え過去最高額を更新した。1.5兆円増加した前回調査に比べ増加ペースはやや鈍化したものの、国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大が継続している。

  ※グロ－バルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして当社が定義

• ここ半年で運用資産額が増加した運用会社数が、減少した運用会社数を大きく上回った。ファンドの運用終了等を主因に運用資産額が大きく減った会社もみられる一方、国内運用会社を中心に運用資産額を大幅に増加させた運用会社が目立ち、全体として前回推計結果から約4.8%の増加となった。

投資家のホテル、商業施設に対する投資意欲が減退

• 今回のアンケート結果で注目すべきは、投資家の投資意欲は高い状態にあると考える運用会社が大半と推察される一方、プロパティ別に見ると国内・海外投資家ともにホテル、商業施設に対する投資意欲が減退しているとの回答が増加した点である。ホテルは、前回調査までは投資意欲が増加しているとの回答が最も多いプロパティタイプだったが、インバウンド需要の減速や供給過剰感の広がりにより、慎重姿勢を見せる投資家が増加しているものと考えられる。商業施設については、消費税増税やeコマース市場の拡大等の影響により、投資家の投資意欲が減退していると考える運用会社が増加しているものとみられる。

※なお、当該調査を行ったのは2020年1月～2月初旬で、新型コロナウイルスの影響が拡大する前であり、この影響が調査結果に反映されるのは次回調査以降となる点につきご留意いただきたい。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

　弊社では、2020年3月2日より当分の間、新型コロナウイルス感染症の対策として 時差出勤を実施することといたしました。　なお、業務時間（9：00～17：00）に変更はございません。
　ご理解の程よろしくお願い申し上げます。

　先般、ニュースリリースさせて戴きました通り、株式会社三井住友トラスト基礎研究所（取締役社長 金子伸雄）と、国立大学法人東京大学、東京海上アセットマネジメント株式会社（代表取締役社長　後藤俊夫）、Prop Tech plus 株式会社（代表取締役社長　門田将之）は、東京大学　空間情報科学研究センター　不動産情報科学研究部門（清水千弘特任教授）の監修のもと、J-REITの投資口価格を活用した新しい日次の不動産価格指数「Daily Property Price Index(日次不動産価格指数、略称Daily PPI)」を開発しました。

　この新しい不動産価格指数の詳細をご説明するセミナーを3月3日（水）に開催すべく、先日ご案内申し上げたばかりでした。しかし、誠に残念ではございますが、新型コロナウイルス感染症の拡大に伴いまして当該セミナーを中止とさせていただくこととなりました。何卒、ご容赦くださいますよう、お願いいたします。
　本セミナーにつきましては、多くの方々からご関心をお寄せ戴いていたことを鑑み、時期を見て再度の開催を検討して参る予定です。その際には、改めてご案内申し上げます。

　当初は3月3日のセミナーにて、公表開始のご報告をさせて戴く予定でおりました。セミナーは中止となりましたが、Daily PPIの公表は予定通り3月上旬に実施すべく、各種準備を進めております。Daily PPIの公表を開始する際には、別途ご案内を配信させて戴く所存です。

　本件についてのお問い合わせは、「三井住友トラスト基礎研究所　投資調査第1部　菅田（すがた）」まで、メールにてご連絡下さいますよう、お願い申し上げます。
・Email：sugata@smtri.jp
※お問い合わせメールへの返信には、一定程度の時間を要します点、ご了承願います。

　この度、三井住友トラスト基礎研究所は、2020年2月10日（月）より下記に移転いたします。
社員一同、気持ちを新たに事業に邁進していく所存でございますので、 今後とも一層のご支援、ご厚情を賜りますようお願い申し上げます。

移転先の概要

住所：〒105-8574　東京都港区芝3丁目33番1号　三井住友信託銀行芝ビル11階



電話番号　：03-5427-3350（代表）※電話番号も変更になります
業務開始日：2020年2月10日
アクセス　：都営地下鉄三田線　三田駅　A10出口より徒歩約3分
　　　　　　JR山手線・京浜東北線　田町駅　改札口より徒歩約9分

調査結果　要旨

• 回答のあった年金基金の83％（48基金）、機関投資家の94％（31社）がオルタナティブ商品への「投資実績あり」と回答した。年金基金、機関投資家ともにオルタナティブ商品への投資が浸透しているといえる。
• 現在不動産投資残高を有する投資家の、不動産投資運用資産の内訳（回答件数ベース）をみると、年金基金・機関投資家ともに「国内不動産私募ファンド（オープンエンド型）」が最大となった。また、両者ともに海外不動産オープンエンド商品のシェアが増加傾向にある。国内のオープンエンド型商品への投資経験を有する投資家が増加する中で、海外不動産に対象を拡大し、投資実行する投資家が増加しているものと考えられる。
• 不動産投資残高がない投資家も含め、今後の不動産投資のスタンスについて質問したところ、年金基金では「現状の不動産投資額を維持する予定である」との回答割合が32％で最大となった。また、「不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない」は、2016年調査以降減少傾向にあり、全般的に不動産投資に対する姿勢は積極化しているものとみられる。機関投資家では、「不動産投資を実行する/増やす予定である」が58％を占めた一方、「不動産投資を行っておらず、今後も行う予定はない」は6％にとどまり、今後も不動産投資を積極的に展開していくスタンスの投資家が多いことがうかがえる。
• 今後、投資を開始あるいは増加させたい不動産投資については、年金基金では2018年調査に引き続き「海外不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」とする回答割合が、「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」を上回り最大となった。一方、機関投資家では、「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」が最大となり、次いで「海外不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」となった。機関投資家には地方金融機関も多く含まれており、直接投資対象物件を確認できない海外ファンドよりも、確認が可能な国内ファンドの方が投資しやすいことが、国内不動産投資を重視する傾向に影響しているものと考えられる。

＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：571（年金基金：393、機関投資家等：178） 　 機関投資家等･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）、保険会社（生損保）、共済組合、 　　　　　　　　　リース会社等 　※本レポート内では「機関投資家」とします － 回答投資家数：92（年金基金：59、機関投資家：33）（有効回答率：16.1％） － 調査時期：2019年10月～11月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ、以下の3段階の構成としている。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（②での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 － 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

　今般、三井住友トラスト基礎研究所（以下「当社」）は、J-REIT投資助言のサービスとして、J-REIT各投資法人に関するESG評価の提供を開始しました。

　投資の意思決定においては、中長期的な投資リターン最大化の観点から、投資対象の持続的価値向上に影響するESG要素を考慮する動きが広がっています。また、各投資法人のESGに対する取り組みにも著しい進展が見られます。

　そうした中、当社では、2004年3月の投資助言開始以降の長年に亘るJ-REITの調査分析で培った知見をもとに、各投資法人のESGへの取り組みに関する独自の評価体系を構築しました。評価は、全てのJ-REIT を対象に、公表資料に基づき、各投資法人や資産運用会社がESG課題に適切に対処しているかについて、スコアリング評価を行います。評価項目は、ESG推進体制と、環境、社会、ガバナンスに関する各課題への取り組みの4つの大項目で構成され、それぞれについて複数のチェック項目とその配点を設定しています。チェック項目と配点の設定にあたっては、各投資法人の取り組みを網羅的に捉えたうえで整理し、J-REITの事業特性や取り組みの重要性、開示の充実度、さらにSDGsへの対応も考慮しています。

　今後もJ-REITはESGに対する取り組みを積極化し、情報開示を充実していくことが期待されます。そうした状況変化に応じて、当社も適宜、評価体系・手法の高度化を進めてまいります。

※J-REIT投資助言についてはこちらをご覧ください。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて19.2兆円と推計

• 2019年6月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで19.2兆円と推計した（グローバルファンドによる国内運用資産額を含む）。前回調査（2018年12月末時点）から約14,800億円増加し、近年緩やかに増加していた国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大ペースが加速し、過去最大規模となった。
• 運用資産額が減少したとする運用会社数を、増加したとする運用会社数が上回り、中には大きく運用資産を増加させた運用会社も見られ、全体として前回推計結果から約8.4%の増加となった。私募REITの銘柄数および資産規模ともに増加しているが、私募ファンドのみを運用する運用会社の集計でも資産規模は増加しており、私募REIT、私募ファンドの両輪により市場規模が拡大していることがわかった。
• デット資金調達環境は良好な状態が継続しており、エクイティ投資家の投資意欲は高い状態で継続していると考える運用会社が多いものとみられる。
• 2019年上半期の物件の売買状況をみると、物件取得を行った運用会社が7割超となる一方、物件売却を行った運用会社は4割強に減少した。運用期間が長期化傾向にあり、オープンエンドファンドで保有する物件が増加する中で、私募ファンド運用会社による物件売却は今後減少していくことが予想される。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて17.7兆円と推計

• 2018年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで17.7兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2018年6月末時点）から約8,600億円増加し、近年緩やかに増加している国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大が継続した。
• 運用資産額が減少したとする運用会社数を、増加したとする運用会社数が上回り、中には1,000億円以上運用資産が増加した運用会社も複数見られ、全体として前回推計結果から約5.1％の増加となった。私募REITの外部成長による底上げに加えて、クローズドエンド型私募ファンドにおける資産規模拡大が不動産私募ファンド市場の拡大を大きく牽引した。
• 総じて見れば、デット資金調達環境は良好な状態が継続しており、エクイティ投資家の投資意欲は高い状態で継続していると考える運用会社が多いものとみられる。
• 2018年下半期の物件の売買状況をみると、物件取得を行った運用会社が7割弱、物件売却を行った運用会社が5割弱となり、前回調査から取得・売却の割合がともに低下した。市場への物件供給が少ない状態が継続している中で、価格目線の乖離が拡大している。

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　株式会社三井住友トラスト基礎研究所（取締役社長 金子伸雄、以下SMTRI）と、ミュージックセキュリティーズ株式会社（代表取締役 小松真実、以下MS社）は、地域活性化の実現およびクリーンエネルギーを活用したデータセンターの開発を通じてSDGs（※１）推進に貢献する事業を共同で展開するため、業務提携したことをお知らせいたします。

提携内容、各社の役割について

　本業務提携を通じて、SMTRIは、主にインフラ並びに不動産投資市場における調査・分析能力を活用し、データセンター用地としての適正や収益性に関するコンサルティング等を通じてMS社をサポートします。MS社は、それを基にデータセンター供給を具体化し、クラウドファンディングの仕組みを活用した個人からのインパクト投資を用いて、地域に必要なインフラや設備の新設を行い、地域の活性化や雇用促進など、持続可能な社会を目指すためSDGsの達成に貢献してまいります。
　第一弾目の取り組みとして、MS社はデータセンター建設のための費用を賄う個人向けESG投資ファンド（※２）を組成いたします。

データセンター建設と見込まれる効果について

　データセンターとは、「サーバーを置くためのスペース、通信回線（ネットワーク）、消費する電力を提供する施設のこと」と定義されています。従来は、企業が自社内でサーバー等の設備を保有し、管理・運用を行うのが一般的でしたが、現在では、設備管理や電力面での効率性から、専業のデータセンター事業者からスペースを借り受けたり、クラウドサービスの提供を受けたりすることが一般化しつつあります。データセンター事業者においても、自社で施設（建物）を保有せず、他社からスペースを賃借し、サーバーの設置・管理等のサービスを提供する形態が広まりつつあります。
　そのような背景により、都心部に限らない地域（地方）においても、データセンターの建設ニーズが高まり、投資可能性が増していると考えております。データセンター事業者によると、今後の施設・設備の建設予定地域としては、東京や南関東の回答が多く、ユーザー企業との近接性が重要視されています。また、大阪での建設も多く、東京のバックアップとしてのデータセンター需要が高まっています。他にも、北海道や東北、北陸等、寒冷地では、外気冷却を活かしたクリーンエネルギーによる効率性の高いデータセンターの需要も顕在化しやすい環境が整いつつあります。従来の産業振興観点から不利だと考えられていた地域においても、データセンターの建設により、世界的なハイテク企業の誘致や、データセンター事業そのものによる地域の雇用促進が期待されます。

今後の予定

今年度中にデータセンター建設予定地を決め、投資額の算定、ファンド組成のスキームを決定し、２０１９年度中に、個人投資家からの投資を受け付ける予定です。

（※１）SDGｓ：SDGsとは、国連が掲げる国際社会共通の目標で「Sustainable Development Goals（持続可能な開発目標）」の略称です。貧困問題をはじめ、エネルギーや地球環境、経済成長やまちづくりなど、世界が抱える問題を解決し持続可能な社会をつくるために取り組むべき17の目標と169のターゲットから成ります。2030年までの達成を目指し、企業の積極的な参画・貢献も期待されています。
（※２）ESG投資：ESGはEnvironment（環境）、Social（社会）、Governance（企業統治）の頭文字で、こうした企業の環境や社会課題への取り組みや、ガバナンス（企業統治）も考慮して行う投資のことです。

【会社概要】

【本件に関するお問い合わせ先】
・個人向けESG投資ファンドについて
　ミュージックセキュリティーズ株式会社 広報　
　TEL：03-5948-7301　メールアドレス：pr@musicsecurities.com

・データセンターについて
　株式会社三井住友トラスト基礎研究所　投資調査第一部　
　TEL：03-6430-1300

株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2018年10月～11月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：567（年金基金：388、機関投資家等：179） 　 機関投資家等･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）、保険会社（生損保）、共済組合、 　リース会社等 　　※以下では「機関投資家」とします － 回答投資家数：117（年金基金：81、機関投資家：36）（有効回答率：20.6％） － 調査時期：2018年10月～11月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ、以下の3段階の構成としている。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（②での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 － 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。

調査結果　要旨

• 回答のあった年金基金の84％、機関投資家の89％がオルタナティブ商品への「投資実績あり」と回答した。
• 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」が最多となり、次いで「分散投資効果」となった。オルタナティブ投資を行った理由では「分散投資効果」との回答が最多で、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」は3番目に多い回答であった点と比較すると、不動産投資に際しては、安定的なインカムゲインの確保が期待されていることがうかがえる。
• オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）の検討状況については、機関投資家の過半数が私募REIT投資を行っている。一方で、年金基金に関しては「既に投資している」との回答割合が36％となり、43％を占めた前回調査からは減少したものの、回答数では1件増加した。「興味はある」、「将来的に投資を行う可能性がある」との回答割合も前回調査から増加しており、今後も新規で私募REIT投資を実行する年金基金は一定程度増加するものと予想される。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて16.9兆円と推計

• 2018年6月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで16.9兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2017年12月末時点）から約8,600億円増加し、近年緩やかに増加していた国内不動産私募ファンドの市場規模の拡大ペースがやや加速した。
• 運用資産額が減少したとする運用会社数を、増加したとする運用会社数が上回り、中には1,000億円以上運用資産が増加した運用会社も複数見られ、全体として前回推計結果から約5.4%の増加となった。私募REITの銘柄数および資産規模ともに増加しているが、私募ファンドのみを運用する運用会社の集計でも資産規模は増加しており、私募REIT、私募ファンドの両輪により市場規模が拡大していることがわかった。
• デット資金調達環境は良好な状態が継続しており、エクイティ投資家の投資意欲は高い状態で継続していると考える運用会社が多いものとみられる。
• 2018年上半期の物件の売買状況をみると、物件取得を行った運用会社が7割超、物件売却を行った運用会社が5割超となり、近年の調査と比較して増加した。市場への物件供給が少ない状態が継続している中で、売却側としては価格目線の乖離の縮小等により売却が行い易かったとみられ、引き続き旺盛な取得需要を背景に物件取得も積極的に行われたことがうかがえる。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて16.0兆円と推計

• 2017年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで16.0兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2017年6月末時点）から約2,100億円増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模は、微増ながら拡大基調が継続している。
• 運用資産額が減少したとする運用会社数を増加したとする運用会社数が上回り、全体として前回推計結果から約1.3%の増加となった。私募REITの資産規模が拡大している一方で、国内不動産私募ファンドにおける資産規模の縮小傾向が見られた。
• デット資金調達環境は良好な状態が継続しており、エクイティ投資家の投資意欲は高い状態で継続していると考える運用会社が多いものとみられる。一方で、更なるデット資金の調達環境の緩和、エクイティ投資家の投資意欲の増大は見込みづらい状況といえる。
• オープンエンド型私募ファンド（いわゆる私募REIT）への取り組み状況に関する調査では、16社が既に運用を開始していると回答した。また、運用開始に向けて準備をしていると回答した運用会社も数社あり、オープンエンド型私募ファンドの組成に一巡感が見られるものの、今後若干増える可能性がある。 今後のオープンエンド型私募ファンド市場の発展に必要な内容についての調査では、「トラックレコードの蓄積」との回答数が最多となった。

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株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2017年9月～10月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：565（年金基金：383、機関投資家等：182） 　 機関投資家等･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）、保険会社（生損保）、共済組合、 　リース会社等 　　※以下では「機関投資家」とします － 回答投資家数：105（年金基金：66、機関投資家：39）（有効回答率：18.6％） － 調査時期：2017年9月～10月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ、以下の3段階の構成としている。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（②での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 － 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。

調査結果　要旨

• 回答のあった年金基金の83％、機関投資家の87％がオルタナティブ商品への「投資実績あり」と回答した。
• 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」が最多となり、次いで「分散投資効果」となった。オルタナティブ投資を行った理由では「分散投資効果」との回答が最多で、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」は3番目に多い回答であった点と比較すると、不動産投資に際しては、安定的なインカムゲインを期待する投資家が多いことがうかがえる。
• オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）の検討状況については、機関投資家に大きな変化は見られなかった一方で、年金基金では「既に投資している」という回答割合が毎年堅調に増加しており、本アンケート調査開始以降初めて「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない」との回答を上回った。マイナス金利の導入等による資金運用難により、私募REIT投資が加速している実態を垣間見ることができる。

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昨今、多くの企業で、物流戦略は経営課題のひとつに位置づけられており、物流施設をどのように利用すべきかは、重要な検討課題となっている。物流施設の利用にあたっては、物流業務の高度化への対応や防災対策、環境規制等の多様な要素を考慮する必要があり、物流施設に求められる機能・設備は、多様化・高度化しつつある。このような状況を踏まえて、弊社では、物流施設利用の方向性を把握すべく、物流企業および荷主企業を対象に「物流施設の利用意向に関するアンケート調査」（以下、「本アンケート」）を実施した。本稿では、その結果を概説する。 本アンケートでは、①国内の物流施設の利用状況、②物流施設の所有形態、③テナント構成、④物流施設の機能、⑤災害対策、⑥環境配慮・省エネ対応に関して調査を行った。 　－ 発送企業数；3,022社（荷主企業2,373社、物流企業649社） 　－ 回答企業数；199社（回収率；6.6％） 　－ 調査時期；2017年8～9月 　－ 調査方法；郵送およびEメールによる調査票の送付・回収 アンケート調査結果の概要

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて15.8兆円と推計

• 2017年6月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで15.8兆円と推計した（グローバルファンドによる国内運用資産額を含む）。前回調査（2016年12月末時点）から約2,200億円増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模は、微増ながら拡大基調が継続している。
• 運用資産額が増加したとする運用会社数が減少したとする運用会社数を上回り、全体として前回推計結果から約1.4％の増加となった。ただし、私募REITを中心に国内不動産を対象とするファンドの資産規模が拡大している一方で、グローバルファンドにおける資産規模が微減した。
• エクイティ投資家の投資意欲に関しては良好な状態が継続しているものと考えられるが、デット資金の調達環境については少しずつ変調している可能性がある。
• 今後、有力と考えられる物件の調達先に関して質問を行ったところ、「J-REIT、不動産私募ファンド以外の第三者」という回答が最多であり、次いで「スポンサー、グループ会社等」という結果となった。運用会社の多くが事業会社等の第三者からの物件拠出を探索しつつも、供給物件の枯渇に伴いスポンサーやグループ会社等とのパイプラインに頼らざるを得ない状況がうかがえる。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて15.6兆円と推計

• 2016年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで15.6兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2016年6月末時点）から約1,800億円増加し、国内不動産私募ファンドの市場規模は、微増ながら拡大基調が継続している。
• 運用資産額が減少したとする運用会社数を増加したとする運用会社数が1割程度上回り、全体として前回推計結果から約1.1％の増加となった。私募REITを中心に国内不動産を対象とするファンドの資産規模が拡大している一方で、グローバルファンドにおける資産規模の縮小傾向が見られた。
• デット資金の調達環境およびエクイティ投資家の投資意欲に関しては、いずれも良好な状態が継続しているものと考えられるが、前回調査からの大きな変化はみられず、更なるデット資金の調達環境の緩和、エクイティ投資家の投資意欲の増大は見込みづらい状況といえる。
• オープンエンド型私募ファンド（いわゆる私募REIT）への取り組み状況に関する調査では、16社が既に運用を開始していると回答した。また、今後のオープンエンド型私募ファンド市場の発展に必要な内容についての調査では、「トラックレコードの蓄積」との回答数が最多となり、不動産市況が悪化した場合の対応を含めて、安定運営の継続が注目されているといえる。私募REITの市場規模が一定程度拡大してきており、規模だけでなく質の安定を目指していく第二ステージに入りつつある状況ともいえる。

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株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2016年10月～11月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：601（年金基金：419、機関投資家等：182） 　 機関投資家等･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）、保険会社（生損保）、共済組合、リース会社等 　　※以下では「機関投資家」とします － 回答投資家数：108（年金基金：70、機関投資家：38）（有効回答率：18.0％） － 調査時期：2016年10月?11月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じ、以下の3段階の構成としている。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（②での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 － 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。

調査結果　要旨

• 回答のあった年金基金の86％、機関投資家の92％がオルタナティブ商品への「投資実績あり」と回答した。
• 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」が最多となり、次いで「分散投資効果」となった。オルタナティブ投資を行った理由では「分散投資効果」との回答が最多で、「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」は3番目に多い回答であった点と比較すると、不動産投資に際しては、安定的なインカムゲインの獲得に主眼を置く投資家が多いことがうかがえる。
• オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）の検討状況については、年金基金では、「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない」という回答が最多である状況に変化はないものの、その回答割合は前回調査よりやや低下し、「検討した結果、投資しないことを決定した」との回答割合も、2014年調査以降低下傾向にある。機関投資家では、前回調査から回答社数が大幅に増加している中でも、「既に投資している」の回答割合が前回調査から倍増し66％にのぼった。機関投資家の私募REIT投資が加速したのは、マイナス金利政策の導入の影響もあるものと考えられる。

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　株式会社イノベーション推進センター（IPC）と株式会社三井住友トラスト基礎研究所（SMTRI）は2016年11月10日、インフラや公共施設を投資対象とするための新たな手法について、浜松市をモデル自治体とした共同研究を開始しました。
　共同研究の目的は、民間事業者のアイデアや資金を民間主導で自治体に導入する新しいスキームを作り、インフラ・公共施設の運営や、そこで提供される社会サービスの「官から民へ」の動きを加速させることにあります。これによって自治体には、地域の活性化、収入増や経費削減といった成果が期待できます。

モデル地区を対象とした検討スキーム

　共同研究では、自治体業務の受け皿となる中間法人（エリア・マネジメント法人）が、SPC（特別目的会社）や信託スキーム等を用いて、インフラ・公共施設の管理や各種公的サービスの提供を担うことを検討します。
　ドイツではシュタットベルケと呼ぶ地域の事業体が、発電やガス供給、交通などのインフラ事業を運営しています。英国ではLABV（Local Asset Backed Vehicle）という官民共同の事業体が地域の開発事業を担い、官と民がwin-winの関係を築いています。
　共同研究では上記の海外事例を日本流にアレンジし、「浜松版シュタットベルケ」と呼ばれるような事業スキームを構築していく計画です。2018年度内をめどに、新スキームに基づく具体的な事業を開始することを目標としています。

共同研究における役割分担

　浜松市をモデル自治体とした共同研究の開始に先立ち、IPCとSMTRIの2社は2016年6月に協定を結び、インフラ・ファイナンス・イノベーション研究会を発足させました。
　建設コンサルタント（パシフィックコンサルタンツグループ）を母体とするIPCがインフラの需要や維持管理費などを技術的な観点で評価し、三井住友トラスト・グループに属するSMTRIが経済的な分析や金融スキームに関する助言を担当します。「建設と金融の融合」によって、インフラ投資の案件発掘と市場形成を進めてまいります。

【会社概要・本件のお問い合わせ先】

＜不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて15.5兆円と推計＞

• 2016年6月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで約15.5兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2015年12月末時点）から約6,600億円増加し、2013年1月調査（2012年12月末時点）以降減少傾向にあった国内不動産私募ファンドの市場規模は、4年ぶりに増加に転じた。
• 運用資産額が増加した運用会社数が、減少した運用会社数を大きく上回り、全体として前回推計結果から約4.4％増加した。ここ数年外資系運用会社を中心に物件売却を進めてきた動きが一服し、積極的な物件取得活動により取得が売却を上回り、資産規模が増加した運用会社が多いものと思料する。
• 日銀のマイナス金利政策導入後初の調査となったが、デット資金の調達環境に関しては、これまでの調査においても極めて良好であると捉える運用会社が大半を占めており、今回調査でも大きな変化はみられなかった。一方、エクイティ投資家の投資意欲に関しては、「高くなっている」との回答割合が4期ぶりに増加に転じ、マイナス金利政策によりエクイティ投資家の不動産への投資意欲が高まったと考える運用会社が一定数あることがわかった。
• オープンエンド型私募ファンド（いわゆる私募REIT）への取り組み状況に関する調査では、14社が既に運用を開始していると回答した。また、今後のオープンエンド型私募ファンド市場の発展に必要な内容についての調査では、「ファンドに投資する投資家層の拡大」との回答数が最多となり、前回（2016年1月）・前々回（2015年7月）調査で最多回答であった「銘柄数や資産規模の拡大」を上回った。私募REITの市場規模が一定程度拡大してきており、規模だけでなく質の安定を目指していく第二ステージに入りつつある状況ともいえる。

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　弊社の福島隆則上席主任研究員が、2015年度早稲田大学大学院ファイナンス研究科長賞を受賞しましたので、お知らせします。

早稲田大学大学院ファイナンス研究科長賞について

2011年度より設けられた賞で、下記の4項目に該当するファイナンス研究科在学生および修了生を表彰の対象として選定される賞です。
　1) 実業界において、特に活躍したと認められる者
　2) 学術研究活動において、特に顕著な業績を挙げたと認められる者
　3) 社会活動において、特に顕著な功績を残し、社会的に高い評価を受けたと認められる者
　4) その他前3)と同等以上の表彰に値する行為等があったと認められる者

受賞理由

福島研究員は、上記1) として、今後の我が国のインフラ投資のあり方、とりわけ金融のあり方が重要な問題になるなか、この分野を理論面、政策（実践）面からリードしてきたことが評価され、受賞に至りました。

福島隆則研究員 略歴

三井住友トラスト基礎研究所 投資調査第1部 上席主任研究員。早稲田大学大学院ファイナンス研究科修了(MBA)。CRE/PREマネジメントや不動産デリバティブのリサーチ業務、東京都、横浜市、神戸市など自治体におけるPPPコンサルティング業務などを経て、現職では、公的不動産（PRE）やPPP・インフラ投資などのリサーチ＆コンサルティング業務に従事。経済産業省アジア・インフラファイナンス検討会委員。国土交通省インフラリート研究会委員。著書「よくわかるインフラ投資ビジネス」（共著 日経BP社 2014年）　、「投資の科学」（共訳　日経BP社 2007年）

プロフィール詳細は、弊社ウェブサイトをご覧ください。　⇒ 研究員の紹介「福島 隆則」

本件のお問い合わせ先

研究統括部　担当：小川
　TEL: 03-6430-1306
　⇒ お問い合わせフォーム

※最新の調査結果は、「私募ファンド市場動向」をご覧ください。

不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて14.8兆円と推計

• 2015年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで約14.8兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。なお、前回調査（2015年6月末時点）から約2,800億円減少した。
• 運用資産額の減少した運用会社数が増加した運用会社数を上回り、全体として前回推計結果から約1.9％減少した。 多くの運用会社が運用資産額を減少させているなかにおいても、特に外資系運用会社による運用資産の売却（J-REIT市場への上場を含む）が多かったものと思われる。
• デット資金の調達環境に関する調査では、これまでの調査結果と同様、良好な調達環境にあると捉える運用会社が大半を占める点で大きな変化は見受けられなかった一方で、エクイティ投資家の投資意欲に関する調査に関しては、　3年半ぶりに「低くなってきている」との回答が一定の割合で確認された。
• 不動産私募ファンドの市場規模の将来推移に関する調査では、しばらくは拡大していくと捉える運用会社が大半を占める結果となったものの、そのなかには「しばらく拡大した後、減少していく」とする回答も多く、本アンケート調査から不動産私募ファンドの将来的な市場規模の動向を把握することは困難な結果となった。不動産マーケットでは物件取得の困難な環境の継続が今後も予想されるが、運用会社がそのような環境下において、いかに適正価格で物件取得･ファンド組成を行っていけるのかが不動産私募ファンドの将来的な市場規模の推移において、重要なポイントになると考えられる。

　（※）グローバルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして、当社が定義

ニュースリリースの全文はPDFファイルをご参照ください。

株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2015年9月～10月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：662（年金基金：502、その他機関投資家：160） 　 その他機関投資家･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）および保険会社（生損保） 　 （以降、「その他機関投資家」は「機関投資家」と表記） － 回答投資家数：94（年金基金：71、機関投資家：23）（有効回答率：14.2％） － 調査時期：2015年9月－10月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査の質問内容は、投資家のオルタナティブ投資の実績に応じて以下の3段階に区分した構成としている。 ①：「これまでの」オルタナティブ投資の実績の有無 ②：（①での回答内容を踏まえ）「現在の」オルタナティブ投資の実績の有無 ③：（①での回答内容を踏まえ）現在のオルタナティブ投資における「不動産」への投資残高の有無 － 上記に基づき回答内容を集計したところ、以下のような結果となった。

調査結果　要旨

• 回答のあった投資家のうち、年金基金の85％、機関投資家の78％がオルタナティブ商品（ヘッジファンド、不動産、プライベート・エクイティ、インフラファンド、その他）への投資実績を有しており、オルタナティブ投資が浸透している状況を示す結果となった。


• オルタナティブ商品へ「投資実績なし」と回答した投資家にその理由を質問したところ、「流動性が低い」との回答が最多であり、次いで、「オルタナティブ投資に対する知識が乏しい」との回答が多い結果となった。オルタナティブ商品へ「投資実績なし」と回答した投資家は、現状の好調なマーケット環境下では株式や債券への投資で十分であり、オルタナティブ商品への投資や投資検討の必要性が低いと捉えている可能性がある。


• 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「分散投資効果」との回答が最多であり、これに次いで僅差にて「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」との回答が多い結果となった。オルタナティブ投資を行った理由においても「分散投資効果」との回答が最多となったが、次いで「リターンの向上」という回答が多かった点と比較すると、投資家の不動産投資に対する安定的なパフォーマンスへの期待は大きいといえる。


• オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）について、認識状況を投資家に質問したところ、私募REITの特性に関する選択肢に多く回答がなされた。年金基金においては、「知らない、分からない」という回答数は毎年減少している一方、私募REITに関する特性（メリット・デメリット）についての回答が増加しており、私募REITの認知度が少しずつ向上している状況がうかがえる。一方、機関投資家においては、年金基金との比較において、「知らない、分からない」という回答数は極めて少なく、私募REITの認知度は、年金基金よりも機関投資家の方が高いといえる。
  私募REITの認知度向上や投資実績は増加傾向にあるとはいえ、年金基金では、「既に投資している」という回答が毎年堅調に増加している一方で、「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない」という回答が最多となっており、また「検討した結果、投資しないことを決定した」との回答も一定割合を占めていることからすると、年金基金の私募REITに対する取組みの状況は二極化していることがわかる。

続きはPDFファイルをご参照ください。

※最新の調査結果は、「私募ファンド市場動向」をご覧ください。

不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて15.1兆円

• 2015年6月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで約15.1兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2014年12月末時点）から505億円（0.3％）減少したものの、ほぼ横ばいの推移となった。
• 運用資産額が増加した運用会社数が減少した運用会社数を上回ったが、ファンドの運用終了等により減額幅が大きい運用会社も複数あり、全体としてはほぼ横ばいでの推移となった。国内特化型私募ファンド、グローバルファンドそれぞれの総額も前回調査とほぼ変わらなかった。
• 順調に資産規模が拡大しているJ-REITとは対照的に、私募ファンドの市場規模は、2012年12月末時点での調査以降、保有物件の売却を進めたことを主因として減少傾向にあった。今回調査では前回調査とほぼ変わらず横ばいの推移となり、市場の縮小傾向に歯止めがかかった可能性がある。不動産取引市場では物件取得が困難な状況が継続しているが、今後1年以内のファンド組成を計画している運用会社も多く、物件取得に関しては大半の運用会社が積極的な姿勢を示している。今後私募ファンド市場が再び拡大基調に入り、健全に成長していくことが期待される。

　（※）グローバルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして、当社が定義

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※最新の調査結果は、「私募ファンド市場動向」をご覧ください。

不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて15.1兆円

• 2014年12月末時点での不動産私募ファンドの市場規模を、運用資産額ベースで約15.1兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。前回調査（2014年6月末時点）からの半年間で約3,600億円（2.3％）の減少という結果となった。
• 国内特化型私募ファンドの縮小がやや大きく、海外資金を中心としたグローバル型私募ファンドの増加が下支えしている状況となっている。また、その背景として、日本の不動産におけるイールドギャップに魅力を感じている海外投資家やグローバルポートフォリオの中で日本の不動産をアロケーションしたいと考えている海外投資家が多いことがわかった。
• 2012年12月末時点での調査以降、私募ファンドの市場規模は減少が続いている。不動産取引市場では物件の取得が困難な状況が継続しているが、今後1年以内の物件取得やファンド組成を計画している運用会社も多いことから、今後における私募ファンド市場の成長が期待される。

　　　　（※）グローバルファンド・・・日本以外の国も投資対象とするファンドとして、当社が定義

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株式会社三井住友トラスト基礎研究所は、2014年10月～11月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する調査」を実施した。 ＜調査対象と方法＞ － アンケート送付先：683（年金基金：519、その他機関投資家：164） 　その他機関投資家･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）95および保険会社（生損保）69 　（以降、「その他機関投資家」は「機関投資家」と表記） － 回答投資家数：92（年金基金：69、機関投資家：23）（有効回答率：13.5％） － 調査時期：2014年10月～11月 － 調査方法：郵送による調査票の送付・回収 ＜アンケート調査の構成＞ － 本アンケート調査は、不動産投資に関する調査を主目的とするが、その前提として、オルタナティブ投資のなかでの不動産投資の位置付け等を把握することも念頭に入れ、オルタナティブ商品へのこれまでの投資実績、現在の投資実績に加えて、現在オルタナティブ商品に対して投資を実施している投資家については、不動産投資の有無を確認するという流れにて構成されている。 － 下表は、本アンケート調査の構成イメージおよび有効回答数をまとめたものである。

調査結果　要旨

• 回答のあった投資家のうち、年金基金の86％、機関投資家の78％がオルタナティブ商品（ヘッジファンド、不動産、プライベート・エクイティ、インフラファンド、その他）への投資実績を有しており、オルタナティブ投資が浸透している状況を示す結果となった。また、現在、オルタナティブ商品へ投資を実施している投資家のなかで不動産投資を実施している投資家は、年金基金50％、機関投資家100％であった。


• オルタナティブ商品への投資実績がない投資家に対して、投資を行わない理由を質問したところ、「運用対象に含めていない」という回答が最多であり、次いで、「情報の開示量が不十分と感じている」との回答が多い結果となった。運用者サイドからの十分な量の情報提供等が、オルタナティブ投資への更なる精通を促す結果、投資家サイドでのオルタナティブ商品を運用対象に含める動きに繋がるものと思われる。


• 現在、不動産投資を実施している投資家に対して、不動産投資を行う理由について質問したところ、「分散投資効果」という回答が最多であり、これに次いで僅差にて「安定的なインカムゲイン（分配金）の確保」との回答が多い結果となった。投資家の不動産投資に対する安定的なパフォーマンスへの期待は大きい。


• 近年話題を集めているオープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）について、認識状況を投資家に質問したところ、私募REITの特性に関する選択肢に多く回答がなされた。「知らない、分からない」との回答も一定割合存するものの、私募REITへの関心や認知度向上が看取される結果となっている。また、私募REITへの投資に関する質問では、「既に投資している」という回答が、年金基金･機関投資家　ともに増加しており、私募REITの認知度向上に伴い、投資も徐々に加速している状況にある。私募REITの認知度向上や投資実績は増加傾向にあるとはいえ、年金基金については「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない」との回答が最多となっており、また、「検討した結果、投資しないことを決定した」との回答も一定の割合を占めているため、年金基金の私募REITへの取組み状況は二極化しているといえる。

• 不動産投資を行ううえで必要な条件について質問したところ、年金基金・機関投資家ともに「一定の流動性の確保･向上」との回答が最多となった。また、「投資実行時の運用会社・信託銀行等からの十分な情報開示」や「投資実行中における運用会社・信託銀行等からの適切な運用報告」といった回答も上位に挙げられており、投資家は、投資期間全体を通じて、運用者サイドに十分かつ適切な情報開示および運用報告を求めていることがわかった。また、「不動産鑑定評価額の精度、信頼性向上」という回答も多く挙げられており、投資家が投資商品の裏付けとされる不動産の評価に対して強い関心を有していることもわかった。　既述のとおり、私募REITの認知度向上に伴い、今後新規に私募REIT投資を開始する投資家が増加すると思われ、投資口価格が不動産鑑定評価額に基づき算出される私募REITとの関係において、不動産鑑定評価額に対する注目はさらに高まる可能性がある。

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不動産私募ファンドの市場規模は、グローバルファンドを含めて15.5兆円

• 2014年6月末時点での運用資産額は約15.5兆円となり、前回調査時からの半年間で約5,700億円（3.6％）の減少という結果となった。これは前回に引き続き好調な不動産市況のもと、多くのファンドが物件売却を実行したことが要因と思われる。
• 2014年1月～6月における不動産売買実績に関しては、物件を取得していないと回答した運用会社の大半が、　価格目線の不一致や入札における競合の激化を理由として挙げており、依然として物件取得が困難な環境下にあることがわかった。
• 今後も物件取得の環境は困難な状況が継続すると思われるが、このような環境下でも各運用会社が自社の強みを最大限に活用することで、適正価格での物件取得を実行していくことが期待される。

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　三井住友トラスト基礎研究所では、2004年10月から、J-REIT市場の投資パフォーマンスを分析・評価するベンチマークとして、SMTRI J-REIT Indexを算出・公表してまいりました。この約10年間で、J-REITの運用資産額は当時の1.9兆円から2014年6月末の約11.9兆円へ拡大し、投資対象もオフィスを中心としながら、住宅・商業・物流・ホテルなどへ用途の多様化が進んでいます。とりわけ、2012年以降、オフィス系以外の銘柄の新規上場が相次いでおり、セクター別のパフォーマンスを把握するニーズが高まっています。

　こうしたなか、三井住友トラスト基礎研究所は、このたび従来のSMTRI J-REIT Indexシリーズの「総合インデックス」、「オフィスインデックス」と「住宅インデックス」に加え、新たに「商業インデックス」、「物流インデックス」、「複合インデックス」の三つのサブインデックスを算出・公表することといたしました。これにより、J-REITセクター間のパフォーマンス比較やリスク・リターン分析が可能となり、投資家の多様な運用ニーズおよびポートフォリオの最適化戦略の一助になるものと考えております。

　今回新たに追加した三つのサブインデックスは、2012年末を算出基準日とし、従来のSMTRI J-REIT Indexと同様に、時価総額、配当込指数、配当なし指数、予想配当利回り から構成されています。また、これまでと同様に当社ホームページにて公表いたします（毎月初に前々月末までのデータを公表）。

※SMTRI J-REIT Index®ページはこちらをご覧ください。

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不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて16.1兆円

• 2013年12月末時点での運用資産額は16.1兆円となり、前回調査時から半年で約6,000億円（3.7％）の減少という結果となった。前回に引き続き、好調な不動産市況のもと、J-REIT等への物件売却（上場を含む）を実行したため、資産額を減少させた運用会社が多かったことが要因として挙げられる。
• デット、エクイティいずれについても、引き続き良好な資金調達環境にあると感じている運用会社が大半であり、良好な資金調達環境を背景として、オープンエンドファンドを含めた新規のファンド組成を企図する運用会社が多いことが確認された。
• 次回以降の調査では、物件売却による私募ファンド市場の縮小傾向が継続するのか、私募ファンドの新規組成によって縮小傾向に歯止めがかかるのかについて注目したい。

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調査結果　要旨

• 回答のあった投資家のうち、年金基金の85％、機関投資家の78％がオルタナティブ商品（ヘッジファンド、不動産、プライベート・エクイティ、インフラファンド、その他）への投資実績を有しており、オルタナティブ投資が浸透している状況を示す結果となった。また、現在、オルタナティブ商品へ投資を実施している投資家のなかで不動産投資を実施している投資家は、年金基金35％、機関投資家73％であった。

• オルタナティブ商品への投資実績がないと回答した投資家の多くは、そもそも「運用対象に含めていない」という理由によるものであったが、「情報の開示量が不十分と感じる」「適切なベンチマークがない」という点を理由に挙げる投資家に加えて、「オルタナティブ投資に対する知識が乏しい」ことを理由に挙げる投資家も一定比率存在しており、投資家数の拡大のためには、技術的･専門的な向上のみならず啓発活動も必要な状況にあることがわかった。


• 現在、不動産投資を実施している投資家の具体的な不動産投資商品には、年金基金および機関投資家それぞれに軽重は見受けられるが、いずれの投資家においても、様々な不動産投資商品を投資の対象とすることで、不動産投資のなかにおいてもポートフォリオを構築している様子がうかがえた。


• 近年注目を集めている「オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）」については、認知度は着実に高まっていることが確認された。「オープンエンド型不動産私募ファンド（いわゆる私募REIT）」に対する投資の検討状況を年金基金および機関投資家それぞれに聞いたところ、年金基金では、「名称を聞いたことがあるが、何も検討していない（48％）」との回答がある一方で、「既に投資している（10％）」に　加えて、「投資を行うことを決定し、その準備を行っている（6％）」、「興味はある（13％）」、「将来的に投資を行う可能性がある（8％）」といった投資に前向きな回答も一定比率存在している。また、機関投資家では、「検討した結果、投資しないことを決定した」とする回答が30％となっている一方で、「既に投資している（26％）」とする回答やその他投資に前向きな回答も一定比率を占めており、二極化が生じつつある状況を確認した。


• 不動産投資を行ううえで必要な要素についての設問では、年金基金からは「一定の流動性の確保･向上」という回答が最多となっており、これに次いで、「不動産評価額の精度、信頼性向上」が挙げられた。年金基金においては投資対象となっている不動産の評価に対する意識が特に高いことがうかがわれた。今後、オープンエンド型不動産私募ファンドへの注目度が高まるにつれて、更に「不動産評価額の精度、信頼性向上」が求められるものと思われる。また、「十分な情報開示」や「適切な運用報告」といった選択肢への　回答も多く、AIJ問題を契機として高まった情報開示への意識の高さが継続していることがわかる。加えて、いずれの投資家においても、ベンチマークとなる不動産ファンドもしくは実物不動産に関するインデックスの拡充という回答が一定比率を占めており、広範な投資家の要望を充足させるためには、運用会社を中心として、関連するそれぞれのプレイヤーによる投資環境向上への取組みがより一層必要と思われる結果となっている。

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不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて16.7兆円

• 不動産取引市場の好調を背景に売買取引が活発化し、既存ファンドの物件売却が各社で増加した結果、運用資産額を減少させた運用会社が多数あった。加えてグループ会社が運用するREITを新規上場させ私募ファンドから物件譲渡したケースも見られた。2013年1-6月において新規のファンド組成も行われたが、物件取得額は限られており、結果として私募ファンドの運用資産残高は減少した。
• しかしながら不動産エクイティ投資家の投資意欲は著しく高まっており、特に海外資金による日本不動産への投資が増えると多くの不動産運用会社が見ている。
• デット資金調達環境は引き続き良好であり、2013年1-6月に組成されたファンドの平均LTVは不動産取得額ベースで70%を超えている。

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不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて17.5兆円

• 当社では、2003年より不動産運用会社へのアンケートおよびヒアリング・公表情報に基づいて、不動産私募ファンドの市場規模の把握に努めており、今般、2012年12月末時点の市場規模を、運用資産額ベースで約17.5兆円と推計した（グローバルファンド（※）による国内運用資産額を含む）。2012年6月末時点では約18.1兆円であり、半年で約5,600億円（3.1％）減少した。
• エクイティ投資家の投資意欲が高まりつつあることに加え、引き続きデット調達環境は良好であり、投資用不動産の取引が徐々に回復しつつあることを背景に、外資系運用会社を中心として新規ファンドの組成・運用資産の拡大が見られた。一方で、既存ファンドの保有物件の一部売却（上場REIT設立に伴う私募ファンドからの売却を含む）など運用資産を減少させる運用会社も多く見られ、結果として私募ファンドの運用資産残高は全体では減少となった。

　（※）グローバルファンド・・・日本以外の国も主要投資対象とするファンドとして、当社が定義。

全文はPDFファイルをご参照ください。

株式会社三井住友トラスト基礎研究所では、2012年9月から10月にかけて、不動産投資市場調査の一環として「不動産投資に関する投資家アンケート調査」を実施した。 　　＜調査対象と方法＞ 　　-　アンケート送付先：713（年金基金：542、その他機関投資家：171） 　　　　その他機関投資家･･･銀行（都市銀行･地方銀行･信託銀行等）100　および保険会社（生損保）71 　　　　※以降、「その他機関投資家」を「機関投資家」と表記します。 　　-　回答投資家数：137（年金基金：109、機関投資家：28）（回収率：19.2％） 　　-　調査時期：2012年9月?10月 　　-　調査方法：郵送による調査票の送付・回収

調査結果　要旨

• 回答いただいた投資家のうち、80％超がオルタナティブ商品（ヘッジファンド、不動産、プライベート・エクイティ、インフラファンド、その他）への投資実績を有しており、オルタナティブ投資が浸透している状況を示す結果となったが、不動産投資残高のある投資家はヘッジファンド投資残高のある投資家の概ね半数に留まった。
• 不動産投資を行った背景としては、伝統的4資産（国内債券、国内株式、海外債券、海外株式）のパフォーマンスの低調との回答が最も多かった。不動産投資目的としては、「分散効果」「安定的なキャッシュフローの確保」に加えて「リターンの向上」が挙げられている。
• 不動産投資残高のある投資家が、今後、投資を開始あるいは増加させたい不動産投資商品は、年金基金では「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」が最も多く、機関投資家では、「J-REIT」が最も多い結果となり、傾向が分かれた。「価格変動が上場商品より小さい」「一定の換金性を有する」などの「国内不動産を投資対象とした私募ファンド（オープンエンド型）」の商品特性に年金基金は着目しており、機関投資家は、現在の利回り水準や株式同様の流動性から上場商品である「J-REIT」を選好していると考えられる。
• 不動産投資を行う上での必要なインフラ・条件として、「一定の流動性の確保・向上」「十分な情報開示」を挙げる投資家が多かった。不動産投資残高のある年金基金では、「一定の流動性の確保・向上」に次いで「不動産評価額の精度、信頼性向上」への回答が多く、2007年以降の不動産価格下落を経て、不動産投資における価格付けに対する問題意識が高まり、より信頼性が求められていることが明らかとなった。

＊全文はPDFファイルをご参照ください。

※最新の調査結果は、「私募ファンド市場動向」をご覧ください。

不動産私募ファンドの市場規模はグローバルファンドを含めて18.3兆円

• 当社では、2003年より不動産運用会社へのアンケートおよびヒアリング・公表情報に基づいて、不動産私募ファンドの市場規模の把握に努めており、今般2012年6月末時点のグローバルファンド（※）を含む市場規模を、運用資産額ベースで約18.3兆円と推計した。2011年12月末時点では約17.8兆円であり、半年で約5,400億円（3.0％）増加した。
• 保有物件の売却およびファンドの償還により運用資産を減少させる運用会社も見られた一方、デット調達環境は良好であることやエクイティ投資家の投資意欲が高まりつつあることに加えて、投資用不動産の取引が徐々に回復しつつあり、半年前よりもファンド組成が行いやすい状況になったことで物件取得を進め運用資産を拡大している運用会社も見られた。結果として運用資産残高は全体では増加となった。内訳では、国内特化型ファンドにおける運用資産の増加幅がグローバルファンドを上回った。

　（※）グローバルファンド・・・日本以外の国も主要投資対象とするファンドとして、当社が定義

※2012年8月27日に掲載したニュースリリースにつきまして、誤りがございました。訂正し、お詫び申し上げます。
なお、全文PDFは、訂正版に差し替えております。
訂正箇所および内容は、以下のPDFファイルをご覧ください。
　→ 訂正とお詫び（2013年3月1日）

＊全文はPDFファイルをご参照ください。

三井住友トラスト基礎研究所では、業種別の立地戦略に関する方向性を把握すべく、荷主企業を対象に「物流施設の立地戦略に関するアンケート」を実施いたしました。

1．調査内容

　現在、多くの荷主企業が物流を重要な経営課題のひとつに位置づけており、物流拠点をどこに配置するかは、流通経路の最適化を目指すロジスティクス戦略の根幹であると考えられます。また、物流施設の立地戦略の検討には、物流システムの高度化、効率化に対する内外からの要請や、環境規制など多様な要因を考慮する必要があります。その中で、どの要因を重視するか、立地戦略をどのように策定するかは、業種により一定の傾向があると推察されますが、その実態は明らかではありません。このような状況から、業種別の立地戦略に関する方向性を把握すべく、「物流施設の立地戦略に関するアンケート」を実施いたしました。ここでは、調査結果の一部をお知らせします。

2．調査概要

調査対象 ： 荷主企業^※（製造業、卸売業、小売業）及び物流子会社
調査方法 ： 郵送による調査票の配付及び回収
調査期間 ： 2012年1月25日～2月14日
回 収 率 ： 9.6％　（回答88社）／発送916社

物流施設の立地を検討する際の各要因の重視度

　物流施設の立地を検討する際に「とても重視している」割合が多かったのは、「賃料・地代が安価であること」（38.8%）、次いで「生産拠点へのアクセス」（38.1%）、「消費拠点へのアクセス」（32.9%）となりました。一方で、「重視していない」割合が最も多かったのは、「空港へのアクセス」（51.3%）となりました。

物流施設の立地を検討する際の各要因の重視度(SA)

荷主企業^※
経済産業省 資源エネルギー庁が公表する「改正省エネ法の特定荷主リスト（2010年6月末現在）」などを参考に、主に本社が首都圏に所在する企業を抽出しました。

＊全文はPDFファイルをご参照ください。