概要

J-REITの運用状況をまとめたレポートをご紹介します。

本レポートは、三井住友トラスト基礎研究所によるJ-REIT全銘柄の公表データの蓄積やその継続的な分析をもとに、投資主価値の代表的指標である分配金とNAV、それらに直結する主要指標を定量的に「見える化」しています。投資用途や地域、成長ステージ等の多様化が進み、全体像が掴みづらくなったJ-REITの運用状況を客観的に捉えるとともに、セクターや銘柄による違いを把握できる内容となっています。

上期（1月期～6月期）、下期（7月期～12月期）の決算が出揃う9月、3月に公表を予定しています。

　J-REITの2026年上期（2026年1月期～2026年6月期）の1口当たり分配金の前年同期比は+1.4％（対象銘柄の中央値。以下同様）で、2025年下期の同+6.3％からは鈍化したものの、金利上昇下でもプラス成長を継続しています。1口当たりNAVの前年同期比は+2.7％で、2025年下期の同+2.4％を上回りました（p2）。
　コロナ禍前の2019年下期を100とすると、分配金のベースとなる売却益を除いた賃貸EPSは2026年上期も2025年下期と同水準の103でしたが、売却益還元が縮小し、1口当たり分配金は2025年下期の115から2026年上期は114にやや低下しました。賃貸EPSの分配金に対する比率は2025年下期の87.2％から2026年上期は88.6％に上昇しました（p3）。
　2026年上期の売却益は過去最高の699億円で、当期利益3,847億円の18.2％を占めますが、鑑定評価額の上昇が続いており、含み益も6.7兆円と過去最高を更新しています（p4）。
　売却益の内部留保への繰入額が内部留保の取崩額を上回り、内部留保残高は2026年上期分配金総額3,905億円の61.7％に相当する2,409億円に増加しました（p5）。

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