不動産マーケットの動向分析・予測

国内の不動産市場について、資産市場、賃貸市場、資本市場の各視点から、市場の変化を促す本質的な要因の把握を基にした先見的な分析を行い、不動産の取得・運用・売却等にあたって必要なソリューションを提供します。

(1)都市・エリアのポテンシャル分析

都市構造、産業構造、不動産の需給構造など多面的な調査分析を行い、主要都市・エリアの投資ポテンシャル評価を行います。

(2)プロパティタイプごとの投資特性分析

オフィス、住宅、商業、物流施設、ホテルなど主要プロパティタイプに関し、需要動向や業態別動向の分析を行って、それぞれの投資特性を評価します。

(3)賃貸市場予測(中長期・短期)

オフィス、住宅(賃貸、分譲)の中長期的な見通しについて、市場の需給構造の計量モデル分析により予測を行います。

(4)資産市場予測

金融・資本市場の動向やクロスボーダー取引が急速に進展する市場の取引実態をリサーチして、キャップレートの決定要因を分析し、その推計・予測を計量モデル分析により行います。

(5)市場モニタリング調査

都市あるいはプロパティタイプに関する統計分析や現地調査などを実施し、市場の変化やその要因等を定期レポートにまとめて提供します。

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不動産の投資運用支援

投資対象となるエリアやプロパティタイプ、個別不動産や不動産ポートフォリオのリスク・リターン特性を分析し、投資運用戦略やモニタリング体制の構築を支援するソリューションを提供します。

(1)対象不動産の投資適格性分析

対象不動産の特性と競争力、立地特性、エリアの市況、都市の成長ポテンシャルなどを分析し、リスク・リターン特性および投資適格性を定量的に評価します。

(2)不動産ポートフォリオの評価

  • ポートフォリオを構成する各不動産の資産価値下落リスク(VaR)を計量し、ポートフォリオ全体としてのリスク・リターン特性を分析します。
  • 運用者の期待利回りやリスク許容度に応じたポートフォリオ構成(地域分散、プロパティタイプ分散など)の最適化を提示します。
  • ポートフォリオを構成する各不動産の入れ替えや各不動産の収益変化がリスク・リターン水準の変化に及ぼす影響をシミュレーションし、不動産ポートフォリオ戦略を支援します。

不動産投融資のリスク管理

(1)クライアントニーズに応じたリスク管理フレームの構築支援

不動産市場の特性に基づき、管理対象とすべきリスク、計測方法、頻度などリスク管理フレームの構築を支援します。

(2)リスクの評価

  • 原資産である不動産の価格変動リスクを、将来の期待値推計と過去のボラティリティ計測を行って計量します。
  • 原資産の不動産のリスク計量結果を基に、投資家のポジション(エクイティ、メザニン、シニア)別のリスクをVaR、理論金利スプレッドなどの適切な指標を用いて計量・評価します。

(3)予兆管理

オフィス、住宅の賃料や価格の短期的な市場見通しについて、各種の先行指標を用いて予測を行い市場変化の予兆を分析します。

企業の不動産戦略検討の支援

(1)不動産戦略検討の基本的視点の提示

不動産戦略検討の起点が、経営戦略に基づくトップダウンアプローチ、あるいは具体物件の検討によるボトムアップアプローチの何れにおいても、企業財務の観点から、<1>資産ポートフォリオの質の向上(資産リスクの低減、ROA の向上)、<2>資本コスト低減への寄与、に資するかを検討の基本的視点として提示します。

(2)不動産保有の方針・ガイドライン策定の支援

企業における個別の基本計画(施設配置、サプライチェーン、人員配置等)のベースとなる不動産市場のリサーチ結果を提供し、不動産保有の方針やガイドラインの策定を支援します。また、企業不動産マネジメントの効果を客観的に評価する指標の選定等に関するコンサルティングを行います。

(3)個別物件の保有/賃借の評価フローの提示と評価基準の提供

個別の不動産の今後の保有/賃借の判断材料として、事業貢献度(≒使用価値)と不動産競争力(≒不動産市場価値)の比較評価、保有コストと賃借コストの比較評価に関する方法の提案やサンプル評価を行います。

個別の保有物件に対する今後の取組方針の評価フロー(例示)


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