J-REIT不動産価格指数・NOI指数・キャップレート（2024年版）

投資調査部　主任研究員 　 川村　康人

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要約・概要

  • J-REITによる2024年2月末までの不動産取引および2023年12月末までの決算データを用いて、主要3用途（オフィス、住宅、物流施設）の不動産価格指数、NOI指数、キャップレートの動向を算出した（第2節）。
  • 2023年中の不動産価格は緩やかな上昇が続いたが、年後半になるほど価格上昇率は緩やかとなっている。オフィスについては、不動産価格（＝NOI÷キャップレート）の分子であるNOIは、賃貸市場の悪化を受けて緩やかな下落が続いているものの、分母のキャップレートがそれ以上のペースで低下しているため、不動産価格の上昇が続いている。住宅および物流施設については、不動産価格（＝NOI÷キャップレート）の分子であるNOIが堅調に推移すると同時に、分母のキャップレートも一段の低下が進み、分子・分母の両要因が不動産価格の押し上げに寄与した。
  • 2023年中は名目長期金利の上昇が続く中でも、J-REITの取引キャップレートは緩やかな低下（不動産価格の上昇）が続く結果となった。キャップレートに対して押し下げ圧力となるマクロ経済要因、とくに建築費の上昇による影響について、うちNOIへの影響と不動産価格への影響に分解しつつ、分析を行った（第3節）。
  • 新型コロナ発生前の2019年末と比較すると、2023年末時点では一般物価の影響を除いた実質ベースの建築費（工事原価）は15%程度上昇した。統計モデルによる分析の結果、これは、NOIを約2.8%押し上げる効果を持つものの、同時に不動産価格を約8.3%押し上げる効果を持つため、キャップレートに対しては約5.5%の押し下げ圧力（例: 4.00%→3.78%で約22bpの押し下げ圧力）となったことが確認された。
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