J-REIT不動産価格指数・NOI指数・キャップレート（2026年版）

投資調査部　上席主任研究員 　 川村　康人

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要約・概要

  • J-REITによる2026年5月末までの不動産取引および2026年3月末までの決算データを用いて、主要3用途（オフィス、住宅、物流施設）の不動産価格指数、NOI指数、キャップレートを算出した。
  • 用途別の不動産取引価格は、オフィスが横ばい傾向となっているが、住宅と物流施設は緩やかな上昇が継続している。
  • J-REITの取引キャップレートについて、一般財団法人日本不動産研究所が2026年5月に公表した「不動産投資家調査」における「取引利回り」と比較すると、両指標の水準に大きな乖離はなく、また金利上昇局面においても、両指標ともに横ばい傾向での推移が続いている。
  • 金利上昇局面において取引キャップレートが上昇していないことの要因として、キャップレートのうちリスクプレミアム要因が金利上昇局面でも圧縮を続けていることや、将来のNOI成長期待（グロース要因）が高まっていることが考えられる。
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